며칠 전 이도주공2·3단지 재건축에 대해 정리한 적이 있습니다.
이번에는 바로 옆 이도주공1단지입니다.
두 단지 모두 재건축이 상당히 진행됐지만 현재 상황은 꽤 다릅니다.
특히 이도주공1단지는 2025년 관리처분계획인가까지 받았지만, 바로 착공으로 가지 않고 기존 886세대 계획을 998세대로 변경하는 절차를 추진하고 있습니다.
사업기간은 길어졌지만 세대수를 늘려 사업성을 다시 높이려는 선택입니다.
그렇다면 지금 이도주공1단지는 정확히 어디까지 왔고, 현재 5억원대의 매매가격은 투자자 입장에서 어떻게 봐야 할까요?
이도주공1단지 재건축 현재 진행단계
재건축 절차를 간단히 보면 다음과 같습니다.
→ 관리처분계획인가 → 이주·철거 → 착공 → 입주
이 가운데 관리처분계획인가까지 가면 기존 아파트의 권리가액과 새 아파트의 조합원분양가, 추가분담금 등 조합원이 실제 부담해야 할 금액이 구체적으로 나타나기 시작합니다.
이도주공1단지는 이미 이 단계까지 진행됐습니다.
2023년 886세대 규모로 사업시행계획인가를 받고, 2025년에는 관리처분계획인가까지 마쳤습니다.
원래대로라면 다음은 이주·철거와 착공입니다.
그런데 현재 1단지는 그대로 착공하지 않고 886세대에서 998세대로 정비계획 변경을 추진하고 있습니다.
886세대에서 998세대로 변경하는 이유
현재 추진 중인 변경안의 핵심은 총 112세대 증가입니다.
제주도의 용적률 완화 인센티브를 활용해 용적률 상한을 기존 250% 이하에서 260% 이하로 높이고, 건축물 높이도 42m 이하에서 50m 이하로 완화하는 방향입니다.
넓은 평형 비중을 줄이고 전체 세대수를 늘리는 방향으로 계획을 조정했습니다.
목적은 결국 사업성 개선입니다.
일반분양 물량을 추가로 확보할 수 있다면 분양수입이 늘어나고 조합원의 부담을 낮출 여지도 생깁니다.
112세대가 늘었다고 해서 그만큼의 분양수입을 단순히 조합원 수로 나눠 추가분담금이 얼마 줄어든다고 계산할 수는 없습니다.
세대수가 늘어나면 분양수입만 증가하는 것이 아니라 공사 규모와 공사비도 달라질 수 있습니다.
사업기간이 길어지면서 금융비용도 증가합니다.
현재 알려진 총사업비는 약 5,726억원이지만 998세대 변경 이후 실제 사업비가 어떻게 조정될지도 확인해야 합니다.
결국 998세대 변경이 조합원에게 실제로 얼마나 유리한지는 변경된 사업비와 추가분담금이 나와야 판단할 수 있습니다.
795세대 → 886세대 → 998세대
이도주공1단지 재건축 계획이 어떻게 바뀌어 왔는지를 시간순으로 보면 현재 상황을 이해하기 쉽습니다.
| 시점 | 사업 단계 | 계획 세대수 |
|---|---|---|
| 2017년 | 정비구역 지정 | 795세대 |
| 2023년 | 사업시행계획인가 | 886세대 |
| 2025년 | 관리처분계획인가 | 886세대 |
| 2026년 | 정비계획 변경 추진 | 998세대 |
여기서 한 가지 정확히 구분해야 합니다.
재건축 사업을 처음부터 다시 시작하는 것은 아닙니다.
이미 관리처분까지 진행한 상태에서 정비계획을 변경하고, 이후 변경된 계획에 맞춰 사업시행계획과 관리처분계획도 다시 변경해야 하는 구조입니다.
예상 착공 2028년, 준공은 2030년 이후
사업성을 높이기 위해 계획을 변경하는 대신 필요한 것이 있습니다.
바로 시간입니다.
현재 알려진 일정은 2028년 착공, 2030년 이후 준공 예상입니다.
다만 확정된 입주 시점은 아닙니다.
정비계획 변경과 이후 사업시행계획·관리처분계획 변경 등이 남아 있기 때문에 실제 일정은 앞으로 달라질 수 있습니다.
지금이 2026년이니 현재 매수하는 투자자는 신축 아파트가 완성될 때까지 적어도 4~5년 이상을 바라봐야 합니다.
재건축에서 이 기간은 단순히 기다리는 시간이 아닙니다.
금융비용이 발생하는 시간이기도 합니다.
전용 49.22㎡ 실거래가 7억 → 5.3억원
현재 시장가격도 같이 보겠습니다.
이도주공1단지 전용 49.22㎡는 2021년 3월 7억원까지 거래됐습니다.
| 거래 시점 | 실거래가 |
|---|---|
| 2021년 3월 | 7억원 |
| 2024년 9월 | 5억8,000만원 |
| 2025년 3월 | 5억3,500만원 |
| 2025년 10월 | 5억원 |
| 2026년 4월 | 5억3,000만원 |
고점과 최근 거래를 비교하면 1억7,000만원, 약 24% 하락했습니다.
흥미로운 점은 같은 기간 재건축 사업은 오히려 앞으로 진행됐다는 것입니다.
2021년에는 관리처분 이전이었지만 지금은 관리처분계획인가까지 마쳤습니다.
사업은 진행됐는데 가격은 7억원에서 5억3,000만원으로 내려왔습니다.
그렇다면 자연스럽게 이런 생각이 듭니다.
지금 5억3,000만원이면 괜찮은 가격 아닐까?
재건축 투자금은 매매가격만 보면 안 됩니다
재건축 아파트는 매매가격만 가지고 투자금액을 계산할 수 없습니다.
특히 이도주공1단지는 사업기간이 길어졌기 때문에 금융비용을 빼놓기 어렵습니다.
예를 들어 전용 49.22㎡를 5억3,000만원에 매수하고 이 가운데 3억원을 대출받았다고 가정해보겠습니다.
금리를 연 5%로 단순 계산하면 연간 이자는 1,500만원입니다.
| 대출금 | 금리 | 4년 단순이자 | 5년 단순이자 |
|---|---|---|---|
| 3억원 | 연 5% | 6,000만원 | 7,500만원 |
※ 원금을 상환하지 않고 동일한 대출잔액을 유지한다는 단순 계산입니다. 실제 금리, 상환방식 및 대출조건에 따라 금융비용은 달라집니다.
여기에 앞으로 추가분담금이 들어갑니다.
현재는 998세대로 사업계획을 변경하는 과정이기 때문에 변경 이후 실제 추가분담금은 아직 확인할 수 없습니다.
따라서 아래 금액은 실제 분담금을 예상한 것이 아니라 분담금에 따라 총투입금이 얼마나 달라지는지 보기 위한 단순 예시입니다.
| 현재 매수가 | 추가분담금 가정 | 매수가+분담금 |
|---|---|---|
| 5.3억원 | 4억원 | 9.3억원 |
| 5.3억원 | 5억원 | 10.3억원 |
| 5.3억원 | 6억원 | 11.3억원 |
※ 위 추가분담금 4억·5억·6억원은 실제 예상치가 아닙니다. 총투입금 구조를 설명하기 위한 가정이며 취득비용과 금융비용도 별도입니다.
이도주공2·3단지와 비교하면 보이는 것
바로 옆 이도주공2·3단지는 1단지보다 먼저 진행돼 이주와 철거를 거쳐 착공을 준비하는 단계까지 왔습니다.
관리처분을 지나면서 조합원이 부담해야 할 금액도 상당히 구체적으로 나타났습니다.
앞서 확인했던 실제 매물 사례에서는 기존 전용 39.72㎡ 조합원이 신축 84㎡를 신청하면서 다음과 같은 금액이 제시돼 있었습니다.
추가분담금 약 5억3,681만원
합계 약 10억6,000만원
물론 이 금액을 이도주공1단지에 그대로 적용할 수는 없습니다.
종전자산평가액, 비례율, 공사비, 일반분양 물량 등 사업구조가 서로 다르기 때문입니다.
다만 재건축이 진행될수록 결국 현재 매매가격보다 중요한 숫자가 무엇인지는 보여줍니다.
2030년 이후 제주에서 이 가격을 받을 수 있을까?
추가분담금이 나오면 총투입금액은 어느 정도 계산할 수 있습니다.
하지만 투자는 거기서 끝나지 않습니다.
그 돈을 넣어서 완성된 아파트가 얼마짜리가 되느냐를 봐야 합니다.
현재 예상대로라면 이도주공1단지가 신축 아파트로 모습을 드러내는 시점은 2030년 이후입니다.
지금으로부터 최소 4~5년 뒤입니다.
만약 매매가격과 추가분담금, 취득비용과 금융비용까지 합친 실제 총투입금이 10억원을 넘어간다면 투자자는 결국 한 가지를 물어야 합니다.
이 아파트가 10억원을 훌쩍 넘는 가격을 받을 수 있을까?
제주에도 이미 10억원이 넘는 아파트는 있습니다.
노형동과 연동 등 일부 선호 단지에서는 10억원을 넘는 거래가 실제로 나옵니다.
따라서 제주에서 10억원짜리 아파트가 존재할 수 있느냐가 핵심은 아닙니다.
더 중요한 것은 그 가격을 시장이 얼마나 지속적으로 받아줄 수 있느냐입니다.
한두 채가 10억원을 넘겨 거래되는 것과 수백 세대 규모의 신축 대단지가 10억원 이상의 가격을 꾸준히 유지하는 것은 다른 문제입니다.
더구나 준공 예상 시점은 2030년 이후입니다.
그때 제주 인구와 주택수요가 어떻게 변해 있을지, 신축 공급은 얼마나 있을지, 금리는 어느 수준일지, 제주 아파트 시장의 구매력이 지금보다 커져 있을지는 알 수 없습니다.
반대로 이도동이라는 입지와 신축 대단지의 희소성이 지금보다 높은 평가를 받을 가능성도 있습니다.
결국 미래 가격은 지금 확정할 수 없는 영역입니다.
그래서 현재 가격이 2021년 고점보다 1억7,000만원 떨어졌다는 사실만으로 투자 여부를 판단하기에는 부족합니다.
앞으로 998세대 변경 이후 추가분담금이 얼마로 다시 계산되는지, 그리고 준공 시점까지 들어갈 금융비용을 더했을 때 실제 총투입금이 얼마가 되는지를 봐야 합니다.
그 금액이 나온다면 마지막 질문은 하나입니다.
그 가격을 받아줄 수 있을까?
저는 이도주공1단지를 지금 볼 때 7억원에서 5억3,000만원으로 떨어졌다는 것보다 이 질문이 더 중요하다고 봅니다.