7억 원짜리 아파트를 사려면 내 돈이 얼마나 있어야 할까요?
지난번 5억 아파트에 이어 이번에는 7억 아파트를 계산해 봤습니다. 그런데 집값이 2억 원 올라갔을 뿐인데 대출 조건이 꽤 많이 달라집니다.
가장 먼저 달라지는 건 정책대출입니다.
일반 디딤돌대출은 주택가격 5억 원 이하, 신혼가구나 2자녀 이상 가구는 6억 원 이하가 기준입니다. 보금자리론도 6억 원 이하 주택이 대상이고요.
7억 원짜리 아파트는 이 기준을 넘기 때문에 대부분 일반 은행 주택담보대출을 알아봐야 합니다. 출산 요건 등을 충족한다면 신생아 특례 디딤돌대출은 예외적으로 검토할 수 있습니다.
그럼 은행에서는 얼마나 빌릴 수 있을까요?
집값 대비 대출 비율인 LTV부터 계산해 보겠습니다.
지방 비규제지역에서 일반 무주택자가 7억 원 아파트를 구입한다면 LTV 70%를 적용해 최대 4억 9천만 원까지 계산됩니다. 내 돈은 2억 1천만 원이 필요하겠죠.
수도권 비규제지역도 기본 LTV는 70%로 같습니다.
하지만 규제지역의 일반 무주택자는 LTV 40%가 적용됩니다. 대출은 2억 8천만 원, 필요한 현금은 4억 2천만 원입니다.
같은 7억 원짜리 아파트인데도 지역에 따라 준비할 현금이 2억 1천만 원이나 차이 나는 겁니다.
| 구입 조건 | LTV | 최대 대출 | 필요 현금 |
|---|---|---|---|
| 지방 비규제 일반 무주택 |
70% | 4억 9천만 | 2억 1천만 |
| 수도권 비규제 일반 무주택 |
70% | 4억 9천만 | 2억 1천만 |
| 규제지역 일반 무주택 |
40% | 2억 8천만 | 4억 2천만 |
| 규제지역 생애최초 |
70% | 4억 9천만 | 2억 1천만 |
| 규제지역 서민·실수요자 |
60% | 4억 2천만 | 2억 8천만 |
※ LTV만 적용한 이론상 금액입니다. 실제 대출은 DSR 및 상품별 한도 등에 따라 줄어들 수 있으며, 취득세 등은 별도입니다.
규제지역이라고 모든 무주택자가 LTV 40%를 적용받는 것은 아닙니다.
생애최초 구입자는 요건을 충족하면 LTV 70%, 서민·실수요자는 LTV 60% 우대를 받을 수 있습니다.
서민·실수요자는 무주택 세대주이면서 부부합산 연소득 9천만 원 이하, 구입 주택가격 8억 원 이하 등의 요건을 갖춰야 합니다.
LTV 70%가 나온다고 해서 은행이 4억 9천만 원을 전부 빌려주는 것은 아닙니다.
소득이 충분해야 합니다.
은행은 연간 소득의 일정 비율 안에서 대출 원리금을 갚을 수 있는지 심사합니다. 이게 DSR이고, 은행권에서는 일반적으로 40%를 적용합니다.
여기에 스트레스 DSR이라는 규제도 있습니다. 앞으로 금리가 오를 가능성을 고려해 실제보다 높은 금리로 상환능력을 심사하는 방식입니다.
실제 이자를 더 내는 것은 아닙니다. 대출한도를 계산할 때만 높은 금리를 적용하는 겁니다.
4억 9천만 원을 연 5.5% 금리로 30년 동안 빌리면 매달 약 278만 원을 갚아야 합니다.
그런데 이 돈을 전부 빌리기 위해 필요한 연봉을 계산해 보면 지역에 따라 차이가 납니다.
지방 비규제지역에서 심사금리 6.25%를 가정하면 연봉 약 9,050만 원, 수도권·규제지역에서 심사금리 8.5%를 가정하면 연봉 약 1억 1,300만 원이 필요합니다.
같은 금액을 빌리고 같은 이자를 내는데도 대출 심사를 통과하기 위해 필요한 소득은 2천만 원 넘게 차이 나는 셈입니다.
| 대출금액 | 월 상환액 | 지방 비규제 필요 연봉 |
수도권·규제 필요 연봉 |
|---|---|---|---|
| 2억 8천만 | 약 159만 | 약 5,170만 | 약 6,460만 |
| 4억 2천만 | 약 238만 | 약 7,760만 | 약 9,690만 |
| 4억 9천만 | 약 278만 | 약 9,050만 | 약 1억 1,300만 |
※ 실제 금리 연 5.5%, 30년 원리금균등상환, 기존 부채 없음, 은행 DSR 40%, 변동금리 가정.
※ 심사금리: 지방 비규제 6.25%, 수도권·규제지역 8.5% 가정. 실제 스트레스 금리 적용은 상품 및 심사 조건에 따라 다릅니다.
※ 월 상환액은 실제 금리 5.5%로 계산했습니다.
규제지역에서는 서민·실수요자에게 LTV 60%를 적용해 줍니다.
부부합산 연소득 9천만 원 이하, 무주택 세대주, 주택가격 8억 원 이하 등의 조건을 충족해야 받을 수 있는 우대입니다.
7억 원짜리 아파트라면 최대 4억 2천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 계산이 나옵니다.
그런데 소득 조건을 함께 따져보면 조금 복잡해집니다.
앞서 계산한 변동금리 기준으로 4억 2천만 원을 전부 빌리려면 연봉이 약 9,690만 원은 되어야 합니다. 정작 우대를 받으려면 부부합산 소득이 9천만 원 이하여야 하는데 말이죠.
연봉 9천만 원으로 계산하면 DSR상 대출금액은 약 3억 9천만 원입니다. 결국 7억 원 아파트를 구입하려면 현금이 약 3억 1천만 원 필요합니다.
LTV 60% 우대를 받더라도 실제 대출금액은 소득과 대출상품에 따라 줄어들 수 있다는 이야기입니다.
물론 혼합형이나 주기형 대출을 이용하면 스트레스 금리 적용 방식이 달라져 결과도 달라질 수 있습니다.
출산한 가구라면 신생아 특례 디딤돌대출도 살펴볼 만합니다.
일반 디딤돌대출과 달리 주택가격 9억 원 이하까지 가능하고, 대출한도는 최대 4억 원입니다. 7억 원짜리 아파트에서 4억 원을 전부 빌린다면 자기자금은 3억 원이 필요하겠죠.
다만 대출접수일 기준 2년 이내 출산한 가구여야 하고, 부부합산 소득과 순자산, 주택 면적 등의 요건도 충족해야 합니다.
정책대출은 일반 은행 대출과 심사 기준이 다르므로 실제 대출 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
이미 집이 있는 사람은 어떨까요?
수도권·규제지역에서는 기존 주택을 보유한 상태에서 추가로 집을 구입하려는 경우 주택담보대출이 원칙적으로 제한됩니다.
기존 집을 처분하고 갈아타려는 1주택자는 처분 조건을 확인해야 하고, 지방 비규제지역은 주택 보유 수와 기존 대출에 따라 조건이 달라집니다.
7억 원짜리 아파트를 구입하는 데 필요한 현금은 사람마다 다릅니다. 같은 무주택자라도 어느 지역에서 집을 사는지, 생애최초인지, 소득은 얼마나 되는지에 따라 대출금액이 달라지기 때문입니다.
계약 전에는 구입하려는 아파트의 규제지역 여부부터 확인하고, 은행에서 소득과 기존 부채를 반영한 대출 가능액을 확인해 보세요.
그다음 집값에서 대출금액을 뺀 현금에 취득세와 중개보수, 이사비까지 더해 보면 실제로 준비할 금액이 나옵니다.
저도 분양현장에서 손님들과 자금 계획을 이야기하다 보면 집이 마음에 든다고 바로 계약할 수 있는 건 아니라는 걸 자주 느낍니다.
사는 사람은 현금과 대출이 걱정이고, 파는 사람은 가격을 내리기 어렵고.
그렇다고 제가 손님에게 연봉을 올리시라고 할 수도 없는 노릇이고요.
오늘도 현금과 소득, 대출 조건이 딱 맞는 손님을 기다려 봅니다.
※ 2026년 10월 기준의 규제와 예시 계산을 바탕으로 작성했습니다. 지방 비규제지역의 스트레스 DSR 완화는 2026년 말까지 예정되어 있으며, 실제 대출 조건은 금융기관 및 상품별 심사에 따라 달라질 수 있습니다.