주택을 구입할 때 가장 먼저 고민하게 되는 것이 대출입니다.
디딤돌대출, 신생아 특례 디딤돌대출, 신혼부부전용 구입자금, 보금자리론까지 상품마다 대상과 소득기준, 주택가격, 대출한도가 달라 어떤 상품부터 확인해야 할지 헷갈릴 수 있습니다.
공인중개사로 일하면서도 상담할 때마다 세부 조건을 다시 확인하게 됩니다. 그래서 자신의 상황에 따라 어떤 주택구입 대출을 먼저 검토하면 좋을지 선택표와 함께 정리해보았습니다.
정책대출의 조건과 금리는 변경될 수 있습니다. 주택을 계약하기 전에 반드시 기금e든든, 한국주택금융공사 또는 취급은행에서 최종 조건을 확인하시기 바랍니다.
주택구입 대출, 어떤 순서로 확인할까?
아래 순서대로 확인하면 자신에게 맞을 가능성이 높은 상품을 찾기 쉽습니다.
- 세대원 전원이 무주택인지 확인합니다.
- 최근 2년 이내 출산·입양 여부를 확인합니다.
- 신혼부부 또는 생애최초 주택구입자인지 확인합니다.
- 부부합산 소득과 순자산을 확인합니다.
- 구입하려는 주택의 가격과 전용면적을 확인합니다.
- 가능한 정책대출의 한도와 금리를 비교합니다.
- 정책대출이 어렵거나 자금이 부족하면 일반 주택담보대출을 비교합니다.
최근 2년 이내 출산·입양했다면 신생아 특례 디딤돌대출을 먼저 확인합니다.
신혼부부이면서 생애최초 주택구입자라면 신혼부부전용 구입자금과 일반 디딤돌대출을 비교합니다.
디딤돌대출의 소득·자산 기준을 벗어난다면 보금자리론을 확인합니다.
정책대출 기준을 모두 벗어난다면 은행 등 일반 금융권의 주택담보대출을 비교합니다.
주택구입 대출 선택표
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도식표는 대출 승인 여부를 확정하는 자료가 아닙니다. 자신의 조건에 맞을 가능성이 높은 상품을 찾아보는 참고용 안내표입니다.
같은 상품에 해당하더라도 소득, 부채, 신용점수, 담보평가 결과에 따라 실제 대출 가능금액은 달라질 수 있습니다.
1. 신생아 특례 디딤돌대출
대출접수일을 기준으로 최근 2년 이내 출산하거나 입양한 가구가 우선 확인해야 하는 상품입니다.
- 대출접수일 기준 2년 이내 출산·입양한 가구
- 2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용
- 신규 주택구입은 무주택 세대주가 대상
- 부부합산 연소득 1억3,000만원 이하
- 맞벌이 가구는 합산소득 2억원 이하
- 대상주택 평가액 9억원 이하
- 대출한도 최대 4억원
- LTV 최대 70%, DTI 최대 60%
1주택자는 신규 구입보다 기존 주택담보대출을 바꾸는 대환대출 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다. 출산 여부 외에도 무주택, 순자산, 주택가격, 담보평가 등의 기준을 함께 심사합니다.
2. 신혼부부전용 디딤돌대출
신생아 특례 대상은 아니지만 신혼부부에 해당한다면 신혼부부전용 디딤돌대출을 확인할 수 있습니다.
- 세대원 전원이 무주택
- 생애최초로 주택을 구입하는 신혼가구
- 혼인기간 7년 이내 또는 일정 요건을 갖춘 결혼예정자
- 부부합산 연소득 8,500만원 이하
- 부부합산 순자산 기준 충족
- 대상주택 가격 6억원 이하
- 대출한도 최대 3억2,000만원
- DTI 최대 60%
신혼부부라고 해서 자동으로 승인되는 것은 아닙니다. 혼인기간과 생애최초 여부, 소득, 순자산, 주택가격 및 전용면적을 모두 확인해야 합니다.
일반 디딤돌대출도 신혼가구 우대기준이 있으므로 두 상품의 금리와 한도, 우대조건을 함께 비교하는 것이 좋습니다.
3. 내집마련 디딤돌대출
신생아 특례나 신혼부부전용 상품에 해당하지 않는 무주택 세대라면 일반 디딤돌대출을 확인합니다.
대상 및 소득기준
- 민법상 성년인 대한민국 국민
- 대출접수일 현재 세대주
- 세대원 전원이 무주택
- 부부합산 순자산 5억1,100만원 이하
- 일반가구 부부합산 연소득 6,000만원 이하
- 생애최초 또는 2자녀 이상 가구는 7,000만원 이하
- 신혼가구는 8,500만원 이하
주택가격과 대출한도
| 구분 | 주택가격 | 최대 대출한도 |
|---|---|---|
| 일반가구 | 5억원 이하 | 2억원 |
| 생애최초 | 5억원 이하 | 2억4,000만원 |
| 신혼·2자녀 이상 | 6억원 이하 | 3억2,000만원 |
기본적으로 LTV 최대 70%, DTI 최대 60%가 적용됩니다. 생애최초 주택구입자는 특례구입자금보증 가입이 가능한 경우 LTV가 최대 80%까지 적용될 수 있습니다.
다만 수도권이나 규제지역은 LTV 70%가 적용될 수 있으므로 구입하는 주택의 소재지를 기준으로 확인해야 합니다.
4. 보금자리론
디딤돌대출의 소득이나 순자산 기준을 충족하지 못한다면 보금자리론을 검토할 수 있습니다.
- 민법상 성년인 대한민국 국민
- 담보주택 가격 6억원 이하
- 담보주택을 제외하고 무주택 또는 1주택
- 부부합산 연소득 7,000만원 이하
- LTV 최대 70%, DTI 최대 60%
- 일반 대출한도 최대 3억6,000만원
- 다자녀가구와 전세사기 피해자는 최대 4억원
- 생애최초 주택구입자는 최대 4억2,000만원
- 대출기간 10년·15년·20년·30년·40년·50년
40년과 50년 만기는 신청자의 연령이나 신혼가구 여부 등 별도의 조건이 적용될 수 있습니다.
5. 일반 금융권 주택담보대출
정책대출의 소득이나 주택가격 기준을 벗어난다면 은행과 보험사 등 일반 금융권의 주택담보대출을 비교해야 합니다.
- 고정금리·변동금리·혼합형 금리
- LTV·DTI·DSR 적용기준
- 실제 대출 가능금액
- 원리금균등·원금균등 등 상환방식
- 중도상환수수료
- 우대금리 조건
- 거치기간과 전체 대출기간
기존 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 학자금대출과 배우자의 부채에 따라 실제 대출한도가 줄어들 수 있습니다.
계약 전에 꼭 확인해야 할 사항
1. 매매가격과 담보평가액은 다를 수 있습니다
대출은 매매계약서에 적힌 금액만으로 결정되지 않습니다. 담보평가액이 낮게 나오면 예상한 금액보다 대출한도가 줄어들 수 있습니다.
2. 최대한도가 실제 승인금액은 아닙니다
상품별 최대한도 안에서도 소득, 부채, 신용상태, LTV, DTI, DSR과 담보평가 결과에 따라 실제 승인금액이 달라집니다.
3. 추가 대출 가능 여부도 함께 확인해야 합니다
정책대출을 받는다고 해서 부족한 금액을 신용대출이나 후순위대출로 반드시 보충할 수 있는 것은 아닙니다. 추가 대출은 DSR과 전체 한도에 영향을 줄 수 있습니다.
4. 매매계약 전에 대출 상담을 받아야 합니다
은행에서 가심사를 받았더라도 본심사 결과가 달라질 수 있습니다. 매매계약을 체결할 때는 대출 불가 시 계약 해제와 계약금 반환 여부를 정한 특약도 검토하는 것이 좋습니다.
대출상담 전에 준비할 자료
- 본인과 배우자의 소득자료
- 재직증명서 또는 사업소득 관련 자료
- 주민등록등본과 가족관계증명서
- 혼인관계증명서
- 출생 또는 입양 관련 서류
- 보유주택·분양권·입주권 현황
- 기존 대출내역
- 구입할 주택의 주소와 예상 매매가격
- 등기사항전부증명서와 건축물대장
- 매매계약서 또는 분양계약서
신청 및 확인 사이트
마무리
주택구입 대출은 한 가지 조건만 보고 선택할 수 없습니다.
세대원 전원의 무주택 여부를 먼저 확인하고 출산·입양 여부, 신혼부부와 생애최초 여부, 자녀 수를 살펴봐야 합니다. 그다음 소득과 순자산, 구입할 주택의 가격과 면적을 기준으로 신생아 특례 디딤돌대출, 신혼부부전용 구입자금, 일반 디딤돌대출과 보금자리론을 비교하면 됩니다.
이 글과 도식표는 본인에게 맞을 가능성이 높은 상품을 찾기 위한 참고자료입니다. 실제 대출 여부와 한도는 소득, 부채, 신용상태, 담보평가와 취급기관의 심사를 거쳐 결정됩니다. 도식표에서 특정 상품에 도착했다고 해서 대출 승인이나 최대한도가 보장되는 것은 아닙니다. 반드시 매매계약을 체결하기 전에 취급기관에서 최종 가능 여부와 예상한도를 확인하시기 바랍니다.