2026 부동산 세제개편안
집이 한 채여도 앞으로는
‘실제로 살고 있는지’가 중요해집니다.
지난 8월 발표된 부동산 세제개편안을 두고 논란이 이어지는 가운데, 구윤철 부총리가 9월 11일 국회에서 개편 방향을 다시 설명했습니다.
핵심은 간단합니다.
실제로 오래 거주한 집에 더 많은 혜택을 주겠다는 것입니다.
이번 개편은 집을 가지고 있을 때 내는 종합부동산세와 집을 팔 때 내는 양도소득세를 함께 바꾸는 내용입니다.
이 글에서 확인할 내용
① 실거주 여부에 따라 종부세가 달라지는 이유
② 장기보유특별공제가 어떻게 바뀌는지
③ 수도권과 지방 부동산시장에 미칠 가능성
1. 종부세, 같은 1주택이어도 달라집니다
현재는 1세대 1주택자라면 실제 거주 여부와 관계없이 공시가격에서 12억원을 공제한 뒤 종부세를 계산합니다.
개편안에서는 실거주 여부에 따라 출발점부터 달라집니다.
실거주 1주택자
기본공제 14억원
현재 12억원보다 확대
비거주 1주택자
기본공제 9억원
실거주자보다 5억원 적음
과세표준을 계산할 때 사용하는 공정시장가액비율도 현재 60%에서 70%로 올라갑니다.
종부세 과세표준 기본식
(주택 공시가격 − 기본공제)
× 공정시장가액비율
공시가격 20억원 주택이라면?
정부가 제시한 60세·1주택·10년 보유 사례를 계산식에 넣어보겠습니다.
현재 제도
(20억원 − 12억원) × 60%
과세표준 4억8천만원
개편 후 실거주
(20억원 − 14억원) × 70%
과세표준 4억2천만원
개편 후 비거주
(20억원 − 9억원) × 70%
과세표준 7억7천만원
실거주자는 공정시장가액비율이 올라도 기본공제가 커져 과세표준이 줄어듭니다. 반대로 비거주자는 기본공제가 줄면서 세금을 매기는 기준금액이 크게 늘어납니다.
공시가격 20억원 · 60세 · 10년 보유 사례
개편 후 실거주
약 76만원
개편 후 비거주
약 424.7만원
이 차이는 단순히 세율 하나 때문에 생기는 것이 아닙니다.
기본공제, 공정시장가액비율, 고령자·거주기간 세액공제, 재산세 중복분 공제 등이 함께 반영된 결과입니다.
주의: 76만원과 424만7천원은 모든 1주택자에게 적용되는 금액이 아니라 특정 조건을 적용한 정부 시뮬레이션입니다. 실제 세금은 공시가격, 나이, 보유·거주기간, 명의 형태 등에 따라 달라집니다.
2. 양도세, 오래 보유한 것보다 오래 거주한 것이 중요해집니다
양도소득세는 집을 팔아 차익이 발생했을 때 내는 세금입니다.
현재 고가 1주택자의 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 각각 반영합니다. 개편안은 이를 실제 거주기간 중심으로 바꾸는 내용입니다.
최대 80%
최대 80% · 공제금액 한도 20억원
최대 80% · 공제금액 한도 10억원
10년 보유하고 2년 거주했다면?
48%
32%
16%
오래 보유만 한 주택은 공제율이 크게 줄어들 수 있습니다. 반면 10년 동안 실제로 거주했다면 최대 80%의 공제율을 유지할 수 있습니다.
위 숫자는 장기공제율 비교이며 최종 양도세율이나 최종 납부세액이 아닙니다.
3. 다주택자는 언제 팔지를 다시 계산하게 됩니다
정부는 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과를 2028년까지 단계적으로 완화한 뒤 2029년부터 다시 강화하는 방안을 제시했습니다.
세 부담이 본격적으로 커지기 전에 매물을 시장에 내놓도록 유도하겠다는 의미입니다.
다만 세금이 바뀐다고 모든 다주택자가 동시에 집을 파는 것은 아닙니다. 가격 상승 기대와 임대수익이 충분한 주택은 계속 보유하고, 수익성이 낮은 주택부터 정리할 가능성이 큽니다.
4. 수도권과 지방 부동산시장은 다르게 움직일 수 있습니다
여기부터는 확정된 결과가 아닌 시장에 대한 개인적인 전망입니다.
수도권
비거주 고가 1주택과 다주택자의 매도 고민이 커질 수 있습니다.
다만 핵심지역은 대기수요와 공급 부족이 있어 매물 증가가 곧바로 가격 급락으로 이어진다고 단정하기 어렵습니다.
지방
주택가격이 상대적으로 낮아 종부세의 직접 영향은 제한적일 수 있습니다.
하지만 외지인 보유주택과 수익성이 낮은 다주택부터 매물이 늘면 수요가 부족한 지역은 가격 부담이 커질 수 있습니다.
반대로 교통과 의료, 생활편의시설이 좋은 지방도시는 새로운 이주 수요가 들어올 가능성이 있습니다.
정부안에는 만 65세 이상 1주택자가 5년 이상 거주한 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주할 경우, 일정 요건에 따라 양도세를 감면하는 방안도 포함돼 있습니다.
결국 지방 전체가 똑같이 움직이기보다는 생활 인프라와 일자리를 갖춘 지역과 인구가 줄어드는 지역의 차이가 더 커질 수 있습니다.
5. 아직 확정된 세법은 아닙니다
현재 내용은 정부가 발표한 2026년 세제개편안입니다.
실제로 시행되려면 관련 법률이 국회를 통과해야 하며, 심의 과정에서 공제액과 세율, 시행시기와 세부조건이 달라질 수 있습니다.
지금 확인할 네 가지
① 나는 실거주 1주택자인가?
② 실제 거주하지 않는 주택이 있는가?
③ 보유기간과 거주기간은 각각 얼마인가?
④ 집을 언제 팔 계획인가?
앞으로 주택을 살 때는 가격과 입지만 볼 것이 아니라 실제 거주계획과 매도시점까지 함께 고려해야 합니다.
이제 더 중요해질 질문은 “그 집에 실제로 살고 있는가?”입니다.
안내 이 글은 정부가 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 작성했습니다. 국회 심의 과정에서 내용이 변경될 수 있으며, 개인별 세금은 공시가격·보유기간·거주기간·연령·명의 형태 등에 따라 달라집니다.