상가 임대차 상담을 하다가 꽤 헷갈리는 사례를 만났습니다.
계약 당시 조건은 이랬습니다.
계약 당시 임대인은 일반과세자였고 세금계산서를 발행하기로 했습니다.
따라서 임차인은
임대료 1,000만원 + 부가세 100만원 = 총 1,100만원
을 지급하는 구조였습니다.
그런데 실제로 임대인이 세금계산서 대신 현금영수증을 발급했습니다.
여기서 첫 번째 질문이 생겼습니다.
“세금계산서 대신 현금영수증을 받아도
매입세액공제가 가능할까?”
그런데 이 문제를 확인하던 중 상황이 하나 더 바뀌었습니다.
임대인이 일반과세자에서 간이과세자로 변경된 겁니다.
임대인은 계약서에 ‘부가세 별도’라고 적혀 있으니 예전과 똑같이 10%를 더 지급하고 현금영수증을 받으면 된다고 합니다.
정말 그럴까요?
하나씩 확인해봤습니다.
매입세액공제부터 쉽게 이해해보자
상가를 임차해 사업하는 일반과세자가 임대료 1,000만원과 부가세 100만원을 지급했다고 해보겠습니다.
이 100만원은 조건을 충족하면 부가세 신고 때 자신이 납부해야 할 부가세에서 뺄 수 있습니다.
예를 들어 사업을 하면서 고객에게 받은 부가세가 500만원이라면,
- 임대료를 지급하면서 부담한 부가세 100만원
= 납부할 부가세 400만원
이런 구조입니다.
이것이 매입세액공제입니다.
따라서 임차인에게는 단순히 “부가세 100만원을 지급했다”보다
“그 100만원을 매입세액으로 공제받을 수 있느냐”
가 중요합니다.
세금계산서 대신 현금영수증을 받으면 어떻게 될까?
결론부터 말하면 현금영수증이라고 무조건 매입세액공제를 못 받는 것은 아닙니다.
임대인이 일반과세자이고 임차인이 일반과세자이며, 사업자등록번호로 지출증빙용 현금영수증을 정상적으로 받았다면 요건을 갖춘 현금영수증에 구분된 부가가치세도 매입세액공제가 가능합니다.
국세청 역시 사업자가 사업과 관련해 지출증빙용 현금영수증을 수취한 경우 부가가치세 매입세액공제와 소득세·법인세상 필요경비 인정이 가능하다고 안내하고 있습니다.
임대인이 일반과세자라면
| 구분 | 세금계산서 | 지출증빙용 현금영수증 |
|---|---|---|
| 임대료 | 1,000만원 | 1,000만원 |
| 부가세 | 100만원 | 100만원 |
| 총 지급액 | 1,100만원 | 1,100만원 |
| 매입세액공제* | 100만원 | 100만원 |
| 임차료 비용처리 | 가능 | 가능 |
* 일반과세자인 임차인을 기준으로 한 예시입니다.
따라서 최초 상담 상황만 놓고 보면 세금계산서 대신 현금영수증을 받았다는 이유만으로 임차인이 손해를 보는 것은 아니었습니다.
문제는 그다음입니다.
임대인이 간이과세자로 바뀌었다
기존 계약서는 그대로였습니다.
그런데 임대인이 일반과세자에서 간이과세자로 변경됐습니다.
임대인은 이렇게 이야기합니다.
세금계산서는 어려우니 현금영수증을 발급해드리겠습니다.”
처음에는 별문제가 없어 보였습니다.
전에도 현금영수증을 받고 매입세액공제를 받았으니까요.
하지만 여기에는 중요한 차이가 있었습니다.
중요한 것은 현금영수증 자체가 아니었다
처음에는 세금계산서냐, 현금영수증이냐 이것만 보면 되는 줄 알았습니다.
그런데 실제로는 누가 그 현금영수증을 발급했느냐가 중요했습니다.
간이과세자라고 모두 같은 것도 아닙니다.
간이과세자 중에는 세금계산서를 발급할 수 있는 사업자가 있는 반면, 신규사업자나 일정 요건에 해당하는 간이과세자는 세금계산서를 발급할 수 없습니다.
국세청은 신규사업자 또는 직전연도 공급대가 합계액이 4,800만원 미만인 간이과세자는 세금계산서를 발급할 수 없다고 안내하고 있습니다.
세금계산서를 발급할 수 없는 간이과세자가 발급한 현금영수증은 일반과세자가 발급한 현금영수증처럼 부가세 매입세액을 공제받을 수 있는 증빙으로 보면 안 됩니다.
| 임대인 과세유형 | 받은 증빙 | 일반과세 임차인의 매입세액공제 |
|---|---|---|
| 일반과세자 | 세금계산서 | 가능 |
| 일반과세자 | 지출증빙용 현금영수증 | 가능 |
| 세금계산서 발급 가능한 간이과세자 | 적법한 세금계산서 | 가능 |
| 세금계산서 발급이 제한되는 간이과세자 | 현금영수증 | 불가능 |
따라서 이번 사례에서 임대인이 세금계산서를 발급할 수 없는 간이과세자로 변경됐다면, 현금영수증을 받더라도 예전처럼 부가세 100만원을 매입세액으로 공제받는 구조가 아닙니다.
바로 여기서 임차인에게 실제 차이가 생깁니다.
그런데 계약서에는 ‘부가세 별도’라고 적혀 있다
그럼 다음 질문이 생깁니다.
“공제도 못 받는데 계약서에 ‘부가세 별도’라고 적혀 있다는 이유만으로
예전처럼 100만원을 그대로 더 줘야 할까?”
저도 당연히 부가세 별도 = 10%라고 생각했습니다.
그런데 찾아보니 이 문제는 실제로 대법원까지 갔습니다.
대법원 2023다290485 판결
대법원은 2024년 3월 12일 선고한 2023다290485 판결에서 부가가치세를 별도로 부담하기로 한 약정과 간이과세자의 부가가치세 상당액에 관한 문제를 판단했습니다.
이번 사례에 맞춰 핵심만 쉽게 풀어보면 이렇습니다.
‘부가세 별도’라는 문구만으로 항상 공급가액의 10%를 지급해야 한다고 볼 수는 없습니다.
즉,
‘부가세 별도 = 어떤 상황에서도 무조건 10%’
라는 공식은 성립하지 않을 수 있습니다.
간이과세자는 일반과세자와 부가가치세를 계산하는 방식 자체가 다르기 때문입니다.
여기서 두 가지를 따로 봐야 한다
이 부분이 이번 사례에서 가장 헷갈렸습니다.
임대인이 간이과세자로 변경됐다면 다음 두 문제는 서로 별개입니다.
1. 임차인이 얼마를 추가로 지급해야 하는가?
계약내용과 당사자의 약정, 임대인의 과세유형 등을 확인해야 합니다.
계약서에 단순히 ‘부가세 별도’라고 적혀 있다는 이유만으로 항상 10%라고 단정할 수는 없습니다.
2. 그렇게 지급한 돈을 매입세액공제 받을 수 있는가?
이건 다시 임대인의 과세유형과 발급받은 증빙을 봐야 합니다.
세금계산서를 발급할 수 없는 간이과세자가 발급한 현금영수증이라면, 임차인이 추가로 지급한 금액을 일반과세자에게 지급한 부가세처럼 매입세액으로 공제받을 수 없습니다.
공제받지 못한 돈은 그냥 사라지는 걸까?
여기서 또 하나 궁금했습니다.
“부가세 명목으로 돈을 더 지급했는데 매입세액공제를 못 받으면 그냥 손해인가?”
부가세에서 다시 돌려받는 것은 아닙니다.
다만 사업과 관련해 실제 부담한 금액 중 공제받지 못한 부분은 요건에 따라 사업상 필요경비에 포함될 수 있습니다.
여기서 매입세액공제와 필요경비 처리를 혼동하면 안 됩니다.
매입세액공제
→ 내가 납부할 부가세에서 직접 빼는 것
필요경비 처리
→ 사업소득을 계산할 때 비용에 포함해 과세되는 소득을 줄이는 것
따라서 필요경비로 인정된다고 해서 그 금액을 그대로 돌려받는다는 의미는 아닙니다.
상가 임대인이 간이과세자로 바뀌었다면 확인할 것
처음 질문으로 돌아가겠습니다.
“세금계산서 대신 현금영수증을 받아도 매입세액공제가 가능한가?”
임대인이 일반과세자였을 때는 요건을 갖춘 지출증빙용 현금영수증이라면 가능합니다.
그런데 임대인이 간이과세자로 변경됐다면 이야기가 달라집니다.
① 임대인이 현재 일반과세자인가, 간이과세자인가
② 간이과세자라면 세금계산서를 발급할 수 있는 상태인가
③ 내가 받을 증빙으로 매입세액공제가 가능한가
④ 계약서의 ‘부가세 별도’가 어떻게 약정되어 있는가
처음에는 저도 현금영수증만 받으면 되는 문제라고 생각했습니다.
그런데 하나씩 확인하다 보니 핵심은 영수증의 이름이 아니었습니다.
누가 발급하는지, 그 임대인이 현재 어떤 과세자인지가 더 중요했습니다.
특히 임대인이 일반과세자에서 간이과세자로 변경됐다면,
“작년에도 10% 냈으니까 올해도 똑같이 내면 되겠지.”
하고 넘어가기 전에 한 번 확인해볼 필요가 있습니다.
계약서에 흔하게 적혀 있는
‘부가세 별도’
라는 네 글자.
저도 당연히 언제나 10%라는 뜻이라고 생각했는데, 이번 상담을 계기로 다시 확인하게 됐습니다.
상가를 임차하고 있다면 계약서를 한번 꺼내보세요.
여러분 계약서에도 ‘부가세 별도’라고 적혀 있나요?
※ 이 글은 실제 상가 임대차 상담에서 생긴 의문을 바탕으로 부가가치세 관련 규정과 대법원 2023다290485 판결을 확인해 정리한 내용입니다. 실제 지급액과 세금처리는 계약내용, 당사자 간 약정, 임대인·임차인의 과세유형 등에 따라 달라질 수 있습니다.