최근 독일의 유력 일간지가 제주도를 두고 상당히 강한 표현을 사용했습니다.
제주 거리에서 중국어가 들리고 식당과 면세점에서 중국어 안내문을 보는 일은 이제 그리 낯설지 않습니다.
하지만 독일 언론이 제주를 주목한 이유는 중국인 관광객이 많아졌기 때문만은 아니었습니다.
중국 자본의 부동산 투자와 대규모 개발, 지역경제로 돌아오지 않는 수익 그리고 지정학적 우려까지 함께 다뤘습니다.
그렇다고 이 문제를 중국인이나 중국 관광객에 대한 비판으로 몰아가서는 안 됩니다.
정말 확인해야 할 것은 외국 자본의 국적이 아니라, 제주가 그 자본을 어떤 기준으로 받아들이고 관리했느냐는 점입니다.
독일 언론이 바라본 제주의 모습
독일 일간지 《쥐트도이체차이퉁》은 2026년 9월 6일 제주 현지에서 취재한 기사를 게재했습니다.
원문의 제목을 우리말로 풀어보면 ‘제주가 중국 투자자들의 건설 붐 속에서 어떻게 질식하고 있는가’에 가깝습니다.
부제에서는 “중국은 이곳에서 관광 목적만 추구하는 것일까?”라는 질문도 던졌습니다.
기사는 식당 메뉴판과 면세점 광고, 제주시 거리에서 들리는 중국어를 소개하면서 제주 상황을 관광객 과밀 문제를 겪고 있는 스페인 마요르카와 비교했습니다.
누군가에게는 매력적인 휴양지이지만, 주민에게는 과도한 관광과 개발이 생활의 부담으로 돌아올 수 있다는 시각입니다.
중국 자본 98%, 어디서 나온 숫자일까
독일 언론이 중국 자본 유입의 주요 배경으로 지목한 것은 2010년 제주에 도입된 부동산 투자이민제입니다.
일정 금액 이상을 관광·휴양시설에 투자한 외국인에게 거주 자격을 부여하고, 일정 기간 투자를 유지하면 영주 자격까지 받을 수 있도록 만든 제도입니다.
2010년부터 2022년까지
제주 유입 관련 투자금 약 1조2,600억원
중국 자본 비중 약 98%
이 제도를 통해 영주권을 취득한 사람 가운데 약 90%도 중국인으로 추산됩니다.
중국인이 보유한 제주 토지는 2019년 말 기준 약 981만㎡로, 제주 전체 면적의 약 0.5% 수준으로 알려졌습니다.
여기서 숫자를 정확히 구분할 필요가 있습니다.
0.5%는 제주 전체 면적에서 중국인이 보유한 토지의 비중입니다.
98%는 일정 기간 제주에 들어온 투자이민 관련 자금 가운데 중국 자본이 차지한 비중입니다.
따라서 중국인이 제주 땅 대부분을 소유하고 있다는 뜻은 아닙니다.
오히려 살펴봐야 할 부분은 외국인 투자 자금이 특정 국가에 매우 편중됐다는 사실입니다.
0.5%보다 더 중요한 질문
제주 전체 면적의 0.5%라고 하면 생각보다 많지 않다고 느낄 수 있습니다.
하지만 부동산은 면적만으로 영향력을 판단하기 어렵습니다.
같은 1만㎡라도 산간지역 임야와 도심의 상업용 토지, 관광지 주변의 개발 가능한 토지는 경제적 가치와 파급력이 전혀 다르기 때문입니다.
그 땅이 어디에 있는가가 더 중요할 수 있습니다.
과거 공간분포 분석에서는 중국인 소유 제주 토지가 한라산 북쪽과 서쪽에 상대적으로 집중된 것으로 나타났습니다.
중국계 자본의 대규모 투자도 관광·휴양시설과 개발사업 부지를 중심으로 이뤄진 사례가 많았습니다.
다만 이를 근거로 중국인 소유 토지가 연동이나 노형동 같은 특정 지역에 집중됐다고 단정할 수는 없습니다.
현재 공개된 통계만으로는 중국 국적 소유 토지를 읍·면·동과 지목, 이용 목적까지 결합해 정확히 확인하기 어렵기 때문입니다.
1조2,600억원은 제주에 무엇을 남겼을까
외국에서 1조원이 넘는 투자금이 들어왔다면 제주경제에도 상당한 도움이 됐을 것으로 생각하기 쉽습니다.
물론 외국 자본의 유입이 모두 부정적인 것은 아닙니다.
새로운 관광시설이 만들어지고 건설경기가 활성화됐으며, 일자리와 관광수요를 만든 긍정적인 효과도 있었을 것입니다.
하지만 투자금이 많이 들어왔다는 사실과 제주도민이 그만큼의 경제적 효과를 누렸다는 것은 다른 문제입니다.
그 투자로 발생한 이익이 제주에 얼마나 남았는지도 확인해야 합니다.
중국 자본을 바탕으로 리조트와 호텔 등 관광시설이 개발됐지만, 그곳에서 발생한 수익이 제주 지역경제로 충분히 돌아오지 않았다는 지적도 나왔습니다.
그렇다면 우리는 다음을 따져봐야 합니다.
- 제주 지역업체가 개발 과정에 얼마나 참여했는가
- 도민을 위한 안정적인 일자리가 얼마나 만들어졌는가
- 발생한 수익이 제주에 얼마나 재투자됐는가
- 환경·교통·생활 비용은 누가 부담했는가
- 도민의 주거비와 생활비에 어떤 영향을 미쳤는가
제주 집값 상승도 모두 중국 자본 때문일까
제주에서는 중국 자본 때문에 토지와 주택 가격이 올랐다는 이야기를 종종 들을 수 있습니다.
외국 자본과 외지 투자수요가 일부 지역의 토지가격과 개발 기대를 높인 영향은 있었을 것입니다.
하지만 제주 부동산 가격의 변화를 중국 자본 하나만으로 설명하는 것은 정확하지 않습니다.
제주살이 열풍과 국내 투자수요, 저금리, 관광개발 기대, 공급 변화와 건축비 상승 등 여러 요인이 함께 작용했기 때문입니다.
현재 제주 부동산시장의 침체와 미분양 증가도 금리 부담과 높은 분양가, 실수요 감소, 외지인 투자 위축과 지역경기 부진이 복합적으로 얽힌 결과입니다.
중요한 것은 국적이 아니라 관리 기준입니다
중국인 관광객과 제주 거주 중국인, 중국계 투자기업 그리고 중국 정부를 하나로 묶어서 바라봐서는 안 됩니다.
이번 논쟁의 핵심은 외국 자본의 국적이 아닙니다.
특정 국가에 투자가 과도하게 편중된 구조를 만들었는지, 개발 과정에서 난개발 방지와 지역경제 환원 장치를 제대로 마련했는지를 살펴봐야 합니다.
외국 자본은 제주경제에 필요할 수 있습니다.
다만 제주 자연과 토지를 이용해 수익을 얻는다면 그 이익이 제주도민의 일자리와 소득, 지역업체의 성장과 생활환경 개선으로 이어져야 합니다.
어떤 자본이 들어오더라도
제주에서 얻은 이익이 제주에 남도록 관리하는 것입니다.
‘질식할 위기의 섬’, 과장일까 경고일까
독일 언론이 사용한 ‘질식할 위기의 섬’이라는 표현은 상당히 강합니다.
제주 전체가 중국 자본에 장악됐다고 볼 수는 없으며, 과거 특정 시점의 통계만으로 현재 상황 전체를 설명하는 것도 조심해야 합니다.
그렇지만 외국 언론까지 제주의 투자와 개발 방식을 주목했다는 사실을 가볍게 넘길 수도 없습니다.
한때 우리는 외국 자본이 얼마나 많이 들어왔는지를 정책의 성과로 이야기했습니다.
이제는 질문을 바꿔야 할 때입니다.
건물과 관광시설만 남겼는지, 도민의 소득과 안정적인 일자리도 함께 남겼는지 점검해야 합니다.
이번 논쟁이 중국인에 대한 비난이나 반중 감정으로 흘러가서는 안 됩니다.
제주가 앞으로 어떤 투자를 받아들이고, 그 이익을 어떻게 지역에 남길 것인지 논의하는 계기가 돼야 합니다.
여러분은 지난 15년간 외국 자본의 유입이 제주경제와 도민의 삶을 더 나아지게 했다고 생각하시나요?
※ 이 글은 특정 국적의 관광객이나 제주 거주자를 비판하기 위한 글이 아닙니다. 외국인 투자정책과 개발 이익의 지역 환원 구조를 살펴보기 위해 작성했습니다.