제주에서는 외국인이 부동산을 취득하거나 매도하는 사례를 어렵지 않게 볼 수 있습니다.
그중에는 제주 관광·휴양시설 투자이민제도를 통해 부동산을 취득한 후 F-2 거주자격이나 F-5 영주자격을 받은 외국인도 있습니다.
그런데 F-5 영주권자가 부동산을 매매할 때는 내국인과 똑같이 처리하면 될까요?
결론부터 말하면 F-5 영주권자도 대한민국 국적을 취득한 것은 아니므로 법적으로는 여전히 외국인입니다.
또한 같은 F-5 영주권자라도 외국환거래법상 거주자 또는 비거주자 중 어디에 해당하는지에 따라 자금 송금과 신고절차가 달라질 수 있습니다.
오늘은 제주 투자이민제도를 간단히 알아보고, F-5 영주권자의 부동산 거래에서 무엇을 확인해야 하는지 정리해보겠습니다.
F-5는 대한민국의 영주 체류자격이지 대한민국 국적이 아닙니다.
또한 F-5 영주자격과 외국환거래법상 거주자·비거주자는 서로 다른 구분입니다.
제주 관광·휴양시설 투자이민제란?
제주 관광·휴양시설 투자이민제는 외국인이 법무부장관이 지정한 투자지역의 적격 관광·휴양시설에 일정 금액 이상을 투자하면 거주자격을 부여하고, 투자상태를 일정 기간 유지하면 영주자격을 신청할 수 있도록 한 제도입니다.
현재 제주도의 투자 기준금액은 10억원이며, 지정기간은 2027년 12월 31일까지로 연장돼 있습니다. 기존 5억원이었던 투자 기준금액은 2023년부터 10억원으로 상향됐습니다.
지정된 관광·휴양시설에 10억원 이상 투자
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F-2 거주자격 취득
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투자상태를 5년간 유지
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요건 충족 시 F-5 영주자격 신청
여기서 중요한 점이 있습니다.
제주도에 있는 모든 아파트·생활숙박시설·호텔·토지·단독주택이 투자이민 대상이 되는 것은 아닙니다.
법무부가 지정한 투자지역 안에 있어야 하고, 해당 부동산이 투자이민 대상으로 인정되는 관광·휴양시설에 해당해야 합니다.
따라서 투자이민을 목적으로 부동산을 계약할 때는 분양업체나 매도인의 설명만 믿기보다 해당 사업과 호실이 실제 투자이민 대상인지 제주출입국·외국인청을 통해 확인하는 것이 안전합니다.
취득세, 중개보수, 등기비용과 인테리어 비용 등을 합쳐 투자 기준금액 10억원을 맞출 수 있다고 단정해서는 안 됩니다. 투자대상 부동산의 인정금액과 산정방식은 계약 전에 출입국관서에 확인해야 합니다.
투자이민과 관련된 비자 종류
투자이민과 관련된 체류자격은 크게 다음과 같이 이해하면 됩니다.
F-1 방문동거
부동산 계약과 투자절차가 진행 중인 단계에서 일정 요건을 충족하면 받을 수 있는 체류자격입니다.
계약금 납부만으로 자동 발급되는 것은 아니며, 실제 투자금액과 계약 진행상태 등을 심사해 결정합니다.
F-2 거주
투자대상 부동산을 취득하고 정해진 투자금액 등 요건을 충족한 외국인에게 부여될 수 있는 거주자격입니다.
투자자의 배우자와 미혼 자녀도 요건에 따라 동반자격을 받을 수 있습니다.
F-5 영주
투자자가 투자상태를 5년간 유지하고 출입국관리상 요건을 충족하면 신청할 수 있는 영주자격입니다.
5년이 지났다고 자동으로 F-5가 되는 것은 아니며, 별도의 영주자격 변경심사를 거쳐 허가받아야 합니다.
F-5 영주권자는 내국인일까?
F-5는 대한민국에서 계속 체류할 수 있는 영주자격입니다. 하지만 F-5를 취득했다고 대한민국 국적자가 되는 것은 아닙니다.
귀화 등을 통해 대한민국 국적을 취득하기 전까지는 법적으로 외국인에 해당합니다.
| 구분 | 국적 | 부동산 거래상 지위 |
|---|---|---|
| 대한민국 F-5 영주권자 | 외국 국적 | 외국인 |
| 외국 영주권을 가진 한국인 | 대한민국 국적 | 대한민국 국민·재외국민 |
| 귀화한 사람 | 대한민국 국적 | 내국인 |
따라서 F-5 영주권자는 국내에서 장기간 생활하고 국내 은행계좌와 주소가 있더라도 대한민국 국적을 취득하지 않았다면 부동산 거래에서는 외국인에 해당합니다.
F-5 취득 후 투자부동산을 팔 수 있을까?
투자이민으로 F-2 거주자격을 유지하는 기간에는 원칙적으로 투자요건을 계속 유지해야 합니다.
F-5를 받기 전에 투자부동산을 매도하거나 투자금액이 기준 이하로 내려가면 체류자격이나 영주자격 신청에 문제가 생길 수 있습니다.
반면 투자상태를 5년간 유지하고 F-5 영주자격 변경허가까지 완료한 후에는 해당 부동산을 매도할 수 있습니다.
부동산을 매도했다는 사실만으로 이미 취득한 F-5 영주자격이 자동으로 소멸하는 것은 아니라는 것이 제도의 일반적인 구조입니다.
- 단순히 보유기간 5년이 지난 것이 아니라 F-5 변경허가까지 완료됐는지
- 투자자 본인의 영주자격 심사가 종결됐는지
- 배우자와 자녀의 영주자격 심사가 남아 있지 않은지
- 투자 유지기간을 어느 시점부터 계산하는지
- 투자 유지와 관련된 별도의 조건이 남아 있지 않은지
가족의 F-5 심사가 끝나기 전에 부동산을 먼저 매도하면 가족의 체류자격 심사에 영향을 줄 가능성이 있으므로 제주출입국·외국인청에 확인한 후 진행하는 것이 안전합니다.
F-5라고 모두 같은 방식으로 거래하지 않습니다
F-5 영주권자의 부동산 거래에서 가장 중요하게 확인해야 하는 부분입니다.
체류카드에 F-5라고 적혀 있다고 해서 자금이체와 외국환신고 방법까지 모두 같아지는 것은 아닙니다.
- 출입국관리법상 체류자격: F-5 영주
- 외국환거래법상 구분: 거주자 또는 비거주자
즉, F-5는 출입국관리법상 체류자격이고 거주자·비거주자는 외국환거래를 위한 별도의 구분입니다.
국내에 거주하는 F-5 영주권자
국내에 생활기반을 두고 계속 거주하는 F-5 영주권자는 외국환거래법상 거주자로 판단될 가능성이 큽니다.
부동산 계약 시 일반적으로 다음 자료를 확인합니다.
- 여권
- 영주증 또는 외국인등록증
- 외국인등록 사실증명
- 국내 주소
- 국내 은행계좌
- 매매대금의 출처
- 대리계약이면 위임장과 서명증명서
국내에서 발생한 급여·사업소득·예금 등 국내자금으로 매매대금을 지급한다면 국내 은행계좌를 이용해 계약금과 잔금을 이체할 수 있습니다.
다만 F-5를 보유했다는 이유만으로 무조건 외국환거래법상 거주자가 되는 것은 아닙니다. 실제 국내 체류기간, 직업, 사업활동과 생활근거지 등을 종합적으로 판단하므로 거래은행에 확인해야 합니다.
해외에서 생활하는 F-5 영주권자
F-5 영주자격을 가지고 있어도 실제 생활근거지가 외국에 있고 장기간 해외에서 생활한다면 외국환거래법상 비거주자로 판단될 수 있습니다.
비거주자가 해외에서 송금한 자금으로 국내 부동산을 취득하는 경우에는 외국환은행에 부동산취득신고를 하고 자금을 반입하는 절차가 적용될 수 있습니다.
반대로 국내 부동산을 매도하고 그 돈을 해외로 송금할 때도 매각대금과 세금에 관한 증빙을 요구받을 수 있습니다.
대표적으로 확인할 수 있는 서류는 다음과 같습니다.
- 여권과 영주증
- 출입국사실증명 등 거주상태 확인자료
- 매매계약서
- 등기사항전부증명서
- 부동산 취득 당시 외국환신고서
- 해외송금확인서 또는 외국환매입증명서
- 매도대금 입금내역
- 양도소득세 신고·납부자료
- 세무서의 부동산매각자금 확인서 등 은행 요구서류
정확한 제출서류는 거래자금의 성격과 이용하는 외국환은행에 따라 달라질 수 있습니다.
취득 당시 해외에서 투자금이 정상적으로 들어왔다는 자료를 보관하지 않으면 나중에 매각대금을 해외로 송금할 때 자금출처를 다시 소명해야 할 수 있습니다.
계속 보관해야 할 자금 관련 자료
- 해외송금 SWIFT 전문
- 외국환매입증명서
- 부동산취득신고서
- 계약금·중도금·잔금 지급내역
- 취득세와 등기비용 납부자료
- 소유권이전등기 서류
F-5 거주자와 비거주자의 차이
| 구분 | 국내 거주 F-5 | 해외 생활 F-5 |
|---|---|---|
| 법적 신분 | 외국인 | 외국인 |
| 외국환 구분 | 거주자 가능성이 큼 | 비거주자 가능성이 큼 |
| 매매대금 지급 | 국내계좌 이체 가능 | 해외송금·외국환신고 확인 |
| 취득자금 | 국내자금 사용 가능 | 해외 반입자금 증빙 중요 |
| 매도대금 해외송금 | 송금목적과 증빙 확인 | 세금·매각대금 증빙 중요 |
| 주요 확인기관 | 거래은행·법무사 | 외국환은행·세무사·법무사 |
F-5 영주권자라고 해서 공인중개사가 임의로 거주자로 판단하기보다는 계약 전 이용할 외국환은행에 거래구조를 설명하고 확인하는 것이 가장 안전합니다.
공인중개사가 계약 전에 확인할 사항
- 여권과 영주증의 영문 이름이 일치하는지
- 등기부에 기재된 소유자와 계약자가 동일인인지
- 국내 주소와 실제 생활근거지가 어디인지
- 외국환거래법상 거주자인지 비거주자인지
- 매매대금이 국내자금인지 해외송금 자금인지
- 매도대금을 국내에 보유할지 해외로 송금할지
- 투자이민 부동산이면 F-5 변경허가가 완료됐는지
- 배우자와 자녀의 영주자격 심사가 남아 있는지
- 비거주자 양도소득세와 원천징수 문제가 있는지
- 대리계약이면 계약·잔금수령·등기 권한이 위임돼 있는지
특히 여권의 영문 이름, 영주증, 등기부와 은행계좌의 명의가 서로 다르면 동일인 확인에 문제가 생길 수 있으므로 계약 전에 정리해야 합니다.
부동산을 매도하면 돈을 해외로 보낼 수 있을까?
F-5 영주권자가 부동산을 매도한 후 세금과 관련 신고절차를 이행하면 매각대금을 해외로 송금할 수 있습니다.
하지만 단순히 매매대금을 받았다는 사실만으로 바로 해외송금이 되는 것은 아닙니다. 은행에서는 일반적으로 다음 내용을 확인합니다.
- 부동산을 정상적으로 취득했는지
- 취득 당시 자금이 어떤 경로로 들어왔는지
- 실제 매매대금이 얼마인지
- 양도소득세 등 세금이 정리됐는지
- 매각대금의 실질적인 소유자가 누구인지
취득 당시 본인 명의의 해외계좌에서 정상적으로 송금하고 관련 자료를 보관했다면 매각대금의 해외송금도 비교적 명확하게 소명할 수 있습니다.
반면 가족이나 제3자 명의로 투자금을 보내거나 여러 계좌를 거쳐 자금이 들어왔다면 추가 소명이 필요할 수 있습니다.
공인중개사의 개인적인 의견
개인적으로 제주 투자이민제는 외국자본을 유치하고 관광개발을 활성화하기 위해 만들어진 제도라는 점에서 그 취지를 충분히 이해할 수 있습니다.
실제로 투자이민을 통해 제주 부동산을 취득하고 장기간 보유하면서 제주에서 생활하거나 소비한 외국인도 있습니다.
또한 외국인의 정상적인 부동산 거래는 중개, 법무, 세무, 금융과 시설관리 등 여러 분야의 지역경제 활동으로 연결될 수 있습니다.
다만 투자자가 5년 동안 부동산을 보유한 후 F-5 영주자격을 취득하고, 이후 부동산을 매도해 매각대금을 해외로 송금할 수 있다는 점은 한 번쯤 살펴볼 필요가 있다고 생각합니다.
단순히 5년 동안 부동산을 보유했는지만 평가하기보다 그 기간에 관광시설이 실제로 운영됐는지, 지역고용과 소비가 발생했는지, 제주에 어느 정도 경제적 효과가 남았는지도 함께 살펴볼 수 있기 때문입니다.
그렇다고 외국인의 부동산 취득이나 매도를 부정적으로만 볼 필요는 없습니다.
중요한 것은 국적 자체가 아니라 자금의 출처와 이동경로가 투명한지, 세금과 거래신고가 정상적으로 이뤄졌는지, 투자로 인한 효과가 제주지역에 실질적으로 남는지라고 생각합니다.
마무리
F-5 영주권자는 대한민국에서 장기간 체류할 수 있지만 대한민국 국적자는 아니므로 법적으로는 외국인입니다.
또한 같은 F-5 영주권자라도 국내에서 실제 생활하는지, 해외에 생활근거지를 두고 있는지에 따라 외국환거래법상 거주자 또는 비거주자로 구분될 수 있습니다.
이 구분에 따라 부동산 취득자금의 반입, 매매대금 지급, 매각대금의 해외송금과 준비서류가 달라질 수 있습니다.
① 실제 생활근거지가 어디인지
② 매매대금이 어디에서 들어오고 어디로 나가는지
③ 투자이민과 관련된 체류자격 절차가 모두 완료됐는지
계약 전 외국환은행과 법무사·세무전문가에게 거래구조를 미리 설명하고 필요한 신고와 서류를 확인하는 것이 가장 안전합니다.
관련 기관 및 참고자료
- 출입국·외국인정책본부
- 외국인종합안내센터 1345
- 한국은행 외환거래 안내
- 국세청
- 국가법령정보센터
- 제주 투자정보