전세계약이 끝났는데 집주인이 “새 세입자가 들어오면 돌려드릴게요”라고 말합니다.
새 세입자가 구해질 때까지 기다려야 할까요?
이런 상황 때문에 전셋집을 알아볼 때 반드시 확인해야 할 질문이 있습니다.
“이 집은 전세보증보험에 가입할 수 있나요?”
흔히 전세보증보험이라고 부르지만 실제 상품은 하나가 아닙니다. 대표적으로 HUG의 전세보증금반환보증, HF의 일반전세지킴보증, SGI서울보증의 전세금보장신용보험이 있습니다.
세 상품의 목적은 비슷하지만 가입 경로와 한도, 보증료, 일부 가입 가능 여부가 다릅니다. 이름만 비교하면 복잡하므로 실제 계약자가 어떤 상품을 먼저 알아봐야 하는지 중심으로 정리해보겠습니다.
HUG는 전세대출과 별도로도 가입할 수 있는 대표적인 반환보증입니다.
HF는 HF 전세자금보증을 이용하는 임차인이 은행에서 함께 가입하는 상품입니다.
SGI는 보험료가 상대적으로 높지만 고액 전세까지 검토할 수 있습니다.
HUG·HF·SGI, 핵심 차이
HUG는 전세대출 없이도 가입할 수 있습니다
HUG 전세보증금반환보증의 가장 큰 특징은 전세대출 이용 여부와 별개로 반환보증만 신청할 수 있다는 점입니다. 전세대출을 받지 않은 임차인도 주택과 계약이 요건을 충족하면 가입을 검토할 수 있습니다.
- 수도권 전세보증금 7억 원 이하
- 그 외 지역 전세보증금 5억 원 이하
- 보증료율 연 0.115~0.154%
- 보증금 전부 또는 일부 가입 가능
아파트뿐 아니라 일정 요건을 충족한 연립·다세대·단독·다가구·다중주택과 주거용 오피스텔 등도 대상이 될 수 있습니다.
다만 보증금이 지역별 한도 이내라고 자동으로 가입되는 것은 아닙니다. HUG가 인정하는 주택가격과 선순위 근저당, 먼저 들어온 임차인의 보증금, 압류·가압류 등 권리관계를 함께 심사합니다.
주택 유형과 부채비율 등에 따라 보증료율이 달라지며, 모바일 신청과 보증료 일시납에는 각각 3% 할인이 안내돼 있습니다.
HF는 보증료가 낮지만 가입 전제가 있습니다
HF 일반전세지킴보증은 LTV에 따라 보증료율이 달라집니다. LTV 70% 이하는 연 0.04%, 70% 초과 80% 이하는 연 0.11%, 80% 초과 90% 이하는 연 0.18%입니다.
여기서 LTV는 담보대출만 보는 것이 아닙니다. 선순위채권 총액과 내 전세보증금을 더한 뒤 주택가격으로 나눈 비율입니다. 집값에 비해 근저당과 전세금 합계가 높을수록 보증료가 올라가고, 기준을 넘으면 가입이 어려워질 수 있습니다.
신청일 현재 같은 금융기관에서 HF 전세자금보증을 이용 중이거나, HF 전세자금보증과 반환보증을 동시에 신청해 해당 전세대출이 실행돼야 합니다.
즉 전세대출과 상관없이 반환보증만 따로 가입하려는 사람에게 맞는 상품은 아닙니다. 신청도 HF에 직접 방문하는 방식이 아니라 HF 전세자금보증을 이용하는 취급은행에서 진행합니다.
보증금 기준은 HUG와 같이 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하입니다. 주택가격은 원칙적으로 12억 원 이하여야 합니다.
보증한도는 지역별 한도와 ‘주택가격의 90%－선순위채권 총액’ 중 더 적은 금액입니다. 또한 HUG와 달리 한도 안에서 임대차보증금 전액을 가입해야 하며 일부 금액만 가입할 수는 없습니다.
SGI는 고액 전세의 선택지가 될 수 있습니다
SGI서울보증의 전세금보장신용보험은 HUG나 HF보다 보험료가 높은 편입니다. 개인 임차인의 기본요율은 아파트 연 0.229%, 기타주택 연 0.260%입니다.
대신 보증금 한도가 상대적으로 넓습니다. 아파트는 HUG·HF처럼 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원이라는 지역별 상한이 없습니다. 아파트 외 주택은 임차보증금 10억 원 이내에서 검토할 수 있습니다.
그렇다고 HUG가 거절되면 SGI는 반드시 된다는 뜻은 아닙니다. SGI도 주택가격과 선순위채권, LTV, 권리침해 여부와 계약 내용을 자체 기준으로 심사합니다.
보증금 2억 원이면 비용은 얼마나 들까?
전세보증금 2억 원을 2년 동안 전액 보증받고 별도의 할인이나 할증이 없다고 가정해보겠습니다.
- HUG: 약 46만~61만6천 원
- HF: 약 16만~72만 원
- SGI 아파트: 약 91만6천 원
- SGI 기타주택: 약 104만 원
HF가 무조건 16만 원이라는 뜻은 아닙니다. LTV가 높으면 72만 원까지 올라갈 수 있습니다. HUG와 SGI도 할인·할증 및 개별 심사에 따라 실제 납부액이 달라질 수 있습니다.
언제 가입해야 할까?
전세계약서에 도장을 찍는 순간 반환보증까지 자동으로 가입되는 것은 아닙니다. 일반적으로 계약을 체결하고 잔금을 지급한 뒤 입주, 전입신고, 확정일자를 갖추고 반환보증을 신청합니다.
세 상품의 일반적인 신청기한은 임대차계약기간의 절반이 지나기 전입니다. 2년 계약이라면 통상 계약기간 1년이 지나기 전에 신청해야 한다는 의미입니다.
하지만 계약 후에 처음 알아보면 늦을 수 있습니다. 신청기한 안에 들어와도 주택가격이나 선순위채권, 권리관계 때문에 거절될 수 있기 때문입니다.
전세계약 전 확인 순서
- 등기부등본과 선순위채권을 확인합니다.
- 보증기관이 인정하는 주택가격을 확인합니다.
- HUG·HF·SGI 중 이용 가능한 상품을 확인합니다.
- 반환보증 가입 불가 시 계약 해제와 계약금 반환 특약을 협의합니다.
- 계약 후 전입신고와 확정일자를 갖추고 보증서 발급까지 확인합니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 않으면?
반환보증에 가입했다고 계약 만료일에 보증기관이 자동으로 돈을 보내주는 것은 아닙니다. 계약 종료 사실을 명확히 하고 보증사고 요건을 충족한 뒤 이행청구를 해야 합니다.
예를 들어 HF는 임대차계약 종료 또는 해지 후 1개월이 지나도록 보증금을 돌려받지 못한 경우 등이 보증사고에 해당합니다. 이행청구 과정에서 임차권등기명령 신청과 임차보증금 반환채권 양도 등의 절차가 필요할 수 있습니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 전출하고 집을 비우면 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다. 먼저 이사해야 한다면 임차권등기가 완료됐는지 확인한 뒤 움직이는 것이 안전합니다.
2026년 10월부터는 집주인 이력도 확인합니다
2026년 10월 1일부터 HUG·HF·SGI는 보증기관이 대신 보증금을 지급했지만 이를 갚지 않은 미반환 임대인의 신규 반환보증 발급을 공동으로 제한할 예정입니다.
세 기관이 보유한 정보를 한국신용정보원에 모아 심사에 활용함으로써 한 기관에서 사고가 난 임대인이 다른 기관에서 다시 보증을 받는 빈틈을 줄이려는 조치입니다.
또한 2026년 9월 21일부터는 HUG 안심전세 앱에서 계약 전에 임대인의 보증 제한 여부를 확인할 수 있도록 할 예정입니다.
나에게 맞는 상품은?
HF 전세보증부 대출을 받을 예정이고 보증금이 지역별 한도 안이라면 HF를 먼저 비교해볼 수 있습니다.
전세대출 없이 반환보증만 가입하거나 일반적인 가입 경로를 원한다면 HUG를 먼저 확인하는 편이 자연스럽습니다.
수도권에서 보증금이 7억 원을 넘거나 그 외 지역에서 5억 원을 넘는 고액 전세라면 SGI를 검토할 수 있습니다.
가장 싼 상품보다 중요한 것은 실제로 가입할 수 있는 상품인지 확인하는 것입니다. 계약 전에 확인하고, 필요한 특약을 남기고, 최종 보증서 발급까지 챙겨야 합니다.