“금리는 오르면 언젠가는 다시 내려가는 것 아닌가?”
얼마 전까지만 해도 저 역시 그렇게 생각했습니다.
물가가 잡히고 경기가 둔화되면 중앙은행은 결국 금리를 내릴 것이고, 대출금리도 시간이 지나면 다시 낮아질 것이라고 생각하기 쉽습니다.
그런데 최근 미국의 물가와 국제유가, 장기 국채금리의 움직임을 보면 이제는 조금 다른 질문을 해봐야 할 것 같습니다.
미국 물가가 다시 중요해진 이유
미국 연방준비제도, 즉 연준이 금리를 결정할 때 가장 중요하게 보는 것 중 하나가 물가입니다.
물가가 안정되면 경기 상황에 따라 금리를 낮출 수 있지만, 물가 상승 압력이 다시 커지면 금리 인하는 쉽지 않습니다.
특히 국제유가와 관세, 공급망 문제처럼 중앙은행이 직접 통제하기 어려운 요인이 물가를 다시 자극하면 연준은 금리를 내리기보다 높은 수준에서 더 오래 유지해야 할 수 있습니다.
경우에 따라서는 시장이 예상하지 못했던 추가 금리 인상 가능성까지 생각해야 합니다.
너무 일찍 금리를 내리면 생길 수 있는 문제
높은 금리는 가계와 기업 모두에게 부담입니다.
주택담보대출 이자가 올라가고 기업의 자금조달 비용도 증가하기 때문에 중앙은행 입장에서도 가능하면 금리를 낮추고 싶을 것입니다.
하지만 물가가 충분히 안정되기 전에 금리를 너무 빨리 낮췄다가 다시 물가가 오르면 상황은 더 어려워질 수 있습니다.
우리 속담으로 표현하면 바로 “호미로 막을 것을 가래로 막는 상황”입니다.
한국 기준금리만 봐서는 안 되는 이유
금리 뉴스를 보면 대부분 한국은행 기준금리부터 확인합니다.
물론 기준금리는 매우 중요합니다. 하지만 우리가 은행에서 실제로 적용받는 대출금리는 기준금리 하나만으로 결정되지 않습니다.
- 한국은행 기준금리
- 국채금리
- 은행채금리
- 은행의 자금조달 비용
- 가산금리와 개인별 신용·담보 조건
따라서 앞으로 한국은행이 기준금리를 내리더라도 시장금리가 높은 수준을 유지한다면 주택담보대출이나 사업자대출 금리는 기대만큼 빠르게 내려오지 않을 수 있습니다.
그래서 장기 국채금리를 봐야 합니다
여기서 중요한 것이 장기 국채금리입니다.
기준금리가 중앙은행이 결정하는 ‘현재의 정책금리’라면, 장기 국채금리에는 앞으로의 기준금리뿐 아니라 물가와 경기, 정부 재정과 국채 수급에 대한 시장의 예상까지 함께 반영됩니다.
장기 국채금리 = 미래 금리 전망 + 물가 + 경기 + 재정 + 국채 수급에 대한 시장의 판단
예를 들어 시장이 앞으로 물가가 안정되고 금리가 내려갈 것으로 예상한다고 해보겠습니다.
그러면 투자자들은 높은 금리를 주는 장기채권을 미리 사려고 할 수 있습니다.
채권을 사려는 사람이 늘면 채권 가격은 올라가고, 반대로 채권금리는 내려갑니다.
그래서 중앙은행이 실제로 기준금리를 내리기도 전에 장기 국채금리가 먼저 내려가는 경우가 있습니다.
장기금리가 단기금리보다 낮아지는 경우도 있습니다
보통은 장기간 돈을 빌려주는 만큼 장기금리가 단기금리보다 높은 것이 자연스럽습니다.
하지만 반대가 되는 경우도 있습니다.
시장이 앞으로 경기 둔화와 금리 인하 가능성을 크게 보고 있다는 의미로 해석될 수 있습니다.
예시 ② 2년물 3.5% / 10년물 4.5%
장기 물가와 금리, 재정 부담 등을 이유로 장기간 돈을 빌려줄 때 더 높은 보상을 요구하는 상황입니다.
단기금리가 장기금리보다 높아지는 현상을 ‘장단기 금리 역전’이라고 합니다.
미국에서는 과거 경기침체 가능성을 판단할 때 이 장단기 금리차를 중요한 참고지표 중 하나로 봐왔습니다.
지금 더 중요한 것은 장기금리가 내려오는지입니다
제가 요즘 더 관심 있게 보는 것은 단기금리도 높은데 장기금리까지 높은 상태가 계속되는 상황입니다.
시장이 정말 “물가는 곧 잡히고 금리도 빠르게 내려갈 것”이라고 믿는다면 장기금리가 먼저 안정되는 모습을 기대할 수 있습니다.
반대로 장기금리가 계속 높은 수준에 머문다면 시장이 다음과 같은 위험을 걱정하고 있을 가능성이 있습니다.
- 물가가 쉽게 잡히지 않을 가능성
- 높은 금리가 오래 유지될 가능성
- 정부부채와 재정적자 확대
- 국채 발행 증가
- 장기간 자금을 묶어두는 데 대한 추가 보상 요구
장기금리에는 미래 기준금리뿐 아니라 기대인플레이션, 재정 상황, 국채 수급, 기간 프리미엄 등 여러 요인이 함께 반영됩니다.
이게 왜 부동산에 중요할까?
부동산은 금리의 영향을 크게 받는 자산입니다.
장기 국채금리가 높은 수준을 유지하면 은행의 자금조달 금리에도 상승 압력이 생길 수 있고, 결국 고정형 주택담보대출이나 기업대출에도 영향을 줄 수 있습니다.
주택 구매자는 원리금 부담이 커지고, 사업자는 PF와 사업자대출 이자가 늘어납니다.
임대인은 보증금 반환과 기존 대출 부담이 커지고, 투자자는 예금이나 채권에서도 일정 수준의 수익을 얻을 수 있기 때문에 굳이 부동산에 투자해야 할 이유가 줄어들 수 있습니다.
혹시 ‘저금리 시대’ 자체가 끝난 것은 아닐까?
우리가 익숙했던 금리 흐름은 비교적 단순했습니다.
물가 상승
↓
금리 인상
↓
경기 둔화
↓
물가 안정
↓
금리 인하
하지만 지금은 변수가 많아졌습니다.
- 국제유가
- 관세와 보호무역
- 지정학적 갈등
- 정부부채와 재정지출 확대
- AI와 인프라 중심의 대규모 투자
이런 요인들이 물가와 장기금리를 계속 자극한다면 경기 둔화만으로 중앙은행이 과거처럼 빠르게 금리를 내리기 어려울 수 있습니다.
앞으로 금리를 볼 때 확인할 세 가지
앞으로 금리의 방향을 판단할 때는 최소한 세 가지를 함께 볼 필요가 있습니다.
- 미국 물가가 다시 2%대로 안정되는지
- 연준이 실제로 금리를 올리는지, 동결하는지, 내리는지
- 미국과 한국의 장기 국채금리가 실제로 꺾이는지
저는 특히 세 번째를 유심히 보려고 합니다.
그래서 앞으로는 기준금리 발표만 볼 것이 아니라 미국 10년물 국채금리와 한국의 3년·10년 국채금리가 실제로 안정되기 시작하는지도 함께 볼 필요가 있습니다.
마무리
얼마 전까지만 해도 시장의 질문은 “금리는 언제 내려갈까?”였습니다.
하지만 이제는 질문을 조금 바꿔봐야 할 것 같습니다.
아직 장기 고금리 시대가 시작됐다고 단정할 수는 없습니다.
다만 “조금만 버티면 다시 저금리가 온다”는 전제로 대출이나 부동산 투자 계획을 세우는 것은 다시 한번 생각해볼 시점이 된 것 같습니다.
※ 이 글은 경제 흐름을 이해하기 위한 정보 제공 목적이며 특정 금융상품이나 부동산 투자에 대한 매수·매도 권유가 아닙니다.