아들이 결혼을 앞두고 5억 원짜리 아파트를 알아보고 있습니다.
모아놓은 돈은 1억 원, 은행 주택담보대출은 2억 원. 부족한 2억 원은 부모님이 보태주시기로 했습니다.
그런데 막상 돈을 보내려니 고민이 생깁니다.
“그냥 아들 통장으로 보내도 될까?”
“차용증만 쓰면 증여세를 안 내도 되는 걸까?”
집을 사는 과정에서는 돈을 얼마나 마련했는지도 중요하지만, 그 돈이 어디에서 나왔는지 설명할 수 있는가도 중요합니다.
부모가 2억 원을 증여하면 세금은 얼마일까?
성년 자녀가 부모 등 직계존속으로부터 증여받으면 10년간 5,000만 원의 기본공제를 적용받을 수 있습니다.
여기에 혼인신고일 전후 2년 이내에 증여받는 경우에는 요건에 따라 혼인·출산 증여재산공제 1억 원을 추가로 적용받을 수 있습니다.
기존 증여 이력이 없고 공제 요건을 모두 충족한다면 총 1억 5,000만 원까지 공제받는 셈입니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 부모 증여금 | 2억 원 |
| 기본공제 | -5,000만 원 |
| 혼인공제 | -1억 원 |
| 과세표준 | 5,000만 원 |
| 세율 10% | 500만 원 |
| 신고세액공제 3% | -15만 원 |
| 최종 납부세액 | 485만 원 |
여기서 놓치기 쉬운 점이 있습니다.
혼인공제의 기준은 결혼식 날짜가 아니라 혼인신고일입니다. 혼인신고 전에 공제를 적용받았다가 정해진 기간 내 혼인하지 못한다면 사후 신고와 세금 정산 문제가 생길 수 있습니다.
또 부모 각각에게 1억 5,000만 원씩 공제받는 제도가 아닙니다. 공제는 자녀가 받은 증여를 기준으로 판단하므로 과거 10년간의 증여 이력부터 확인해야 합니다.
부모에게 2억 1,700만 원까지 무이자로 빌려도 될까?
부모에게 돈을 빌릴 때 자주 등장하는 숫자가 있습니다.
“2억 1,700만 원까지는 무이자로 빌려도 된다.”
이 숫자는 어디서 나왔을까요?
세법에서는 무이자 또는 저리로 돈을 빌려 얻는 이익을 계산합니다. 적정이자율을 연 4.6%로 가정하면 2억 1,700만 원에 대한 1년치 이자 상당액은 약 998만 원입니다.
금전 무상대출 등에 따른 이익이 연간 1,000만 원 미만이면 해당 규정에 따라 증여세를 과세하지 않는 기준이 있습니다.
하지만 이 숫자를 무조건 빌릴 수 있는 법정 면세한도로 이해하면 곤란합니다.
이자 없이 빌려 얻은 이익에 세금을 과세하지 않는 것과, 실제로 돈을 빌린 거래인지 판단하는 것은 서로 다른 문제입니다.
예를 들어 월급 300만 원을 받는 아들이 부모에게 5,000만 원을 빌리면서 3년 안에 갚겠다고 약속했다고 해보겠습니다.
원금만 매달 약 139만 원입니다. 은행 주택담보대출과 생활비까지 고려하면 실제로 가능한 상환계획인지 확인할 필요가 있습니다.
가족 간 차용은 차용증뿐 아니라 돈을 빌려준 경위, 차주의 상환 능력, 원금 상환내역 등 거래의 실질이 중요합니다.
차용증이 있어도 증여로 판단된 사례가 있는 이유입니다.
따라서 처음부터 돌려받을 생각이 없는 돈이라면 차용 형식보다 증여로 처리하고 세금을 계산하는 편이 더 명확할 수 있습니다.
자금조달계획서, 모든 주택 거래에 제출할까?
부모에게 증여받거나 빌린 돈으로 집을 산다면 그 돈을 자금조달계획서에 어떻게 기재할지도 확인해야 합니다.
자금조달계획서는 주택을 매수할 때 취득자금의 출처와 입주계획 등을 밝히는 서류입니다.
| 주택 거래 유형 | 제출 기준 |
|---|---|
| 투기과열지구·조정대상지역 | 주택가격과 무관 |
| 비규제지역 | 6억 원 이상 |
| 법인 주택 매수 | 지역·가격과 무관 |
일반적인 제출 대상은 위와 같으며, 토지거래허가구역 등 별도 요건도 확인해야 합니다. 부동산 거래신고 기한은 계약 체결일부터 30일 이내입니다.
특히 투기과열지구 주택 거래에서는 자금조달계획서와 함께 자금출처를 입증하는 서류도 제출해야 할 수 있습니다.
그럼 이번 5억 원 아파트 사례를 실제 항목에 맞춰 보겠습니다.
| 자금출처 | 금액 | 기재 항목 |
|---|---|---|
| 본인 저축 | 1억 원 | 금융기관 예금액 |
| 은행 대출 | 2억 원 | 금융기관 대출액 |
| 부모 증여 | 1억 5,000만 원 | 증여·상속 |
| 부모 차용 | 5,000만 원 | 그 밖의 차입금 |
여기서 중요한 점은 통장에 입금된 돈이라고 해서 전부 본인이 저축한 돈으로 적을 수 없다는 것입니다.
증여는 증여로, 차용은 차용으로 실제 거래 내용과 일치하게 작성해야 합니다.
국세청 자금출처조사, 계약 전에 무엇을 준비해야 할까?
자금조달계획서를 제출하지 않는 거래라면 국세청에서도 확인하지 못할까요?
그렇지는 않습니다.
주택을 매수하면 부동산 실거래 신고와 소유권이전등기 기록이 남습니다. 국세청은 법령에 따라 확보한 취득자료와 소득·재산자료 등을 비교해 자금출처를 확인할 수 있습니다.
다만 집을 샀다고 누구나 자금출처조사를 받는 것은 아닙니다. 신고된 소득이나 재산과 비교해 취득자금의 출처를 설명하기 어려운 경우 등이 문제가 될 수 있습니다.
실제 거래에서는 계약 전에 아래 자료를 정리해 두는 것이 좋습니다.
| 자금 성격 | 준비할 자료 |
|---|---|
| 저축한 돈 | 소득자료, 예금 거래내역 |
| 금융기관 대출 | 대출약정서, 실행내역 |
| 부모 증여금 | 송금내역, 증여세 신고자료 |
| 부모 차용금 | 차용증, 상환계획, 실제 상환내역 |
| 기존 부동산 처분대금 | 매매계약서, 잔금 입금내역 |
특히 증여세가 0원으로 계산되더라도 증여세 신고를 해두면 나중에 자금출처를 설명할 때 도움이 됩니다. 일반적인 증여세 신고기한은 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내입니다.
또한 부부 공동명의로 집을 산다면 각자의 취득 지분과 실제 자금 부담도 함께 확인해야 합니다. 부모가 아들에게 준 돈으로 배우자 지분의 대금까지 부담한다면 별도의 증여 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
계약 전에 돈의 성격부터 정리하자
부모가 아들 신혼집에 2억 원을 보태준다면 선택지는 여러 가지입니다.
혼인공제를 활용해 일부를 증여할 수도 있고, 세금을 납부하고 전부 증여할 수도 있습니다. 실제로 갚을 수 있는 금액만 빌리는 방법도 있습니다.
어느 방법이 유리한지는 과거 증여 이력, 혼인신고 시점, 자녀의 소득과 상환 능력에 따라 달라집니다.
중요한 건 세금을 줄이려고 서류를 만드는 것이 아니라, 실제 거래에 맞게 세금과 서류를 정리하는 것입니다.
계약 전에 이 부분을 확인하면 자금조달계획서를 작성할 때도, 나중에 자금출처를 설명할 때도 훨씬 수월합니다.
참고자료
국세청 | 국가법령정보센터 | 찾기쉬운 생활법령정보
※ 본문은 이해를 돕기 위한 가상 사례입니다. 공제 요건, 과거 증여 이력, 거래 시점의 법령 및 규제지역 지정 여부에 따라 실제 세금과 제출서류는 달라질 수 있습니다.