요즘 전세계약에서 전세보증금반환보증은 임차인에게 사실상 필수처럼 여겨집니다.
그런데 HUG 반환보증은 계약서만 작성했다고 바로 가입할 수 있는 게 아닙니다.
신규 전세계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 보증 신청이 가능합니다.
문제는 그때는 이미 계약금도 냈고, 전세 잔금까지 지급한 뒤라는 겁니다.
그래서 전세보증보험 가입을 생각하고 있다면 잔금을 치르기 전에 HUG가 이 집을 얼마로 보는지, 내 보증금이 보증 가능한 범위인지 먼저 확인해볼 필요가 있습니다.
최근 전세계약을 하나 진행하면서 실제로 이런 경우를 겪었습니다.
전세보증금은 4억원.
임차인이 HUG 전세보증금반환보증에 가입하기 위해 감정을 신청했고, 예비감정가가 약 3억8천만원 나왔습니다.
HUG 반환보증은 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 가입할 수 있습니다.
주택가격 × 90% - 선순위채권 등
3억8천만원 × 90% = 3억4,200만원
선순위채권은 일단 빼고 단순하게 계산해도 약 3억4천만원입니다.
전세보증금은 4억원.
약 6천만원이 부족합니다.
이 금액으로는 4억원 전액을 반환보증에 가입할 수 없습니다.
※ 실제 보증한도는 선순위채권 등을 함께 반영해 계산합니다.
그런데 이 집은 얼마 전 은행에서 근저당을 설정하면서 감정평가를 받았습니다.
감정가 5억6,900만원.
은행 감정이 잘못된 걸까?
HUG는 집값을 다른 기준으로 보는 걸까?
자료를 찾아봤습니다.
은행에서 받은 5.7억 감정가는 왜 인정이 안 될까?
은행에서 받은 감정평가서가 있으니 처음에는 이걸 HUG에 제출하면 될 줄 알았습니다.
하지만 HUG 반환보증에서 감정평가액을 적용하려면 HUG가 정한 인정감정 절차를 거쳐야 합니다.
은행 담보대출을 받으면서 감정평가를 했더라도 그 금액이 HUG에서 그대로 인정되는 건 아닙니다.
HUG가 인정하는 주택가격은 정해진 산정기준에 따라 결정되고, 감정평가가 필요한 경우에도 HUG 절차를 통해 진행됩니다.
은행에서 보는 집값과
HUG 반환보증에서 인정하는 집값이
같다고 볼 수 없다는 얘기입니다.
은행 감정평가서를 다시 봤습니다
이번 세대는 최상층 복층입니다.
해당 건물은 각 동 501호와 502호가 복층 세대로 되어 있습니다.
은행 감정평가서를 보면 일반 세대는 4억6,000만원~4억8,000만원으로 평가됐습니다.
4층 복층은 5억6,900만원입니다.
감정평가서에도 4층의 다락을 거래관행과 평가목적 등을 고려해 포함평가했다고 적혀 있습니다.
일반 세대 : 약 4억6천만원~4억8천만원
복층 세대 : 5억6,900만원
복층의 다락 공간까지 포함해 평가
은행에서는 복층 공간까지 반영해 5억6,900만원으로 평가한 겁니다.
HUG 예비감정가는 약 3억8천만원.
차이가 너무 커서 은행 감정평가서를 첨부해 이의신청을 했습니다.
HUG에 이의신청을 해봤습니다
이의신청에는 해당 세대가 최상층 복층이고, 복층 서비스면적은 건축물대장상 면적에 표시되지 않으니 최근에 받은 감정평가서를 참고해달라고 요청했습니다.
결과는 불수용이었습니다.
HUG 답변을 보면 예비감정가는 해당 주택과 인근 유사물건의 거래사례, 평가사례, 시장상황 등을 종합적으로 고려해 검토했다고 합니다.
또 평가시점과 평가목적에 따라 감정가격은 달라질 수 있다고 안내했습니다.
같은 집인데 왜 가격이 이렇게 다를까?
은행의 5억6,900만원은 담보대출을 위한 감정평가입니다.
HUG의 약 3억8천만원은 전세보증금반환보증을 위한 예비감정입니다.
평가 목적이 다르고 평가시점, 비교한 거래사례 등에 따라 감정가격도 달라질 수 있습니다.
HUG 반환보증은 우리가 생각하는 일반적인 시세를 그대로 가져다 쓰는 것도 아닙니다.
주택 유형에 따라 KB시세, 한국부동산원 시세, 공시가격, 최근 매매가격 등 정해진 순서로 주택가격을 산정하고, 감정평가를 이용할 때도 HUG가 인정하는 절차를 따릅니다.
다만 이번 예비감정가 3억8천만원이 정확히 어떻게 나온 것인지는 확인하지 못했습니다.
복층 공간을 얼마나 반영했는지, 어떤 거래사례와 비교했는지까지 예비감정 결과에서 확인할 수 없었기 때문입니다.
그래서 은행 감정 5억6,900만원이 맞고 HUG 3억8천만원이 틀렸다고 할 수도 없습니다.
반대로 HUG가 복층을 인정하지 않아 가격이 낮아졌다고 단정할 수도 없습니다.
전세계약 전에 HUG 주택가격부터 확인해야 하는 이유
전세보증금반환보증 가입을 조건으로 계약한다면 은행 감정가나 주변 시세만 보고 계약하기에는 변수가 있습니다.
은행에서 높은 금액으로 감정받은 집이라도 HUG에서 인정하는 주택가격은 다르게 나올 수 있습니다.
실제 HUG 인정감정평가 신청 현황을 보면 예비감정 이후 정식감정까지 진행하지 않고 취소하는 경우도 많았습니다.
HUG 인정감정평가가 도입된 2024년 8월부터 2025년 9월까지 예비감정을 신청한 건은 8,821건.
이 가운데 5,766건, 65.4%가 정식감정 전에 취소됐습니다.
특히 예비감정 결과를 확인한 뒤 취소한 경우가 3,566건이었습니다.
물론 이 사람들이 모두 감정가가 낮아서 취소했다고 단정할 수는 없습니다.
다만 당시 HUG 인정감정의 낮은 평가금액에 대한 문제 제기가 이어졌고, HUG도 감정평가 절차를 손봤습니다.
주택 종류별로도 취소율이 달랐습니다
| 주택 유형 | 예비감정 취소율 |
|---|---|
| 아파트 | 56.7% |
| 오피스텔 | 63.7% |
| 다세대주택 | 64.8% |
| 단독주택 | 69.3% |
| 연립주택 | 55.2% |
아파트처럼 시세자료가 비교적 풍부한 주택과 달리 개별성이 큰 주택은 반환보증을 준비할 때 HUG가 인정하는 주택가격을 더 주의해서 볼 필요가 있습니다.
HUG도 감정평가 절차를 바꿨습니다
HUG는 2025년 10월 2일부터 인정감정평가 절차를 개선했습니다.
① 예비감정 결과에 대한 이의신청 허용
② 이의신청 후 신청인이 요청하면 정식감정 단계에서 실내조사 실시
③ 예비감정에 2개 감정평가법인 참여
④ 최근 감정평가 사례 등을 추가 확인
여기서 눈에 들어온 게 실내조사였습니다.
그럼 그동안 집 안도 안 들여다보고 감정했다는 건가?
HUG는 이의신청 후 신청인이 요청하면 정식감정 과정에서 실내조사를 받을 수 있도록 절차를 바꿨습니다.
복층이나 다락처럼 건축물대장에 표시된 면적만으로 실제 구조를 파악하기 어려운 주택이라면 관심이 갈 수밖에 없는 부분입니다.
다만 실내조사를 한다고 해서 복층 서비스공간이 모두 감정가격에 반영된다는 뜻은 아닙니다.
실제 구조를 확인하는 것과 그 공간의 가치를 얼마로 평가할지는 별개의 문제입니다.
제가 이번에 예비감정 결과에 이의신청을 할 수 있었던 것도 이 절차에 따른 것입니다.
다만 이의신청 결과는 불수용.
HUG 보증한도 90%, 무슨 뜻일까?
여기서 90%라는 숫자도 헷갈리기 쉽습니다.
전세보증금의 90%만 돌려준다는 뜻이 아니라, 보증 가입 가능 여부와 보증한도를 판단할 때 적용되는 기준입니다.
주택가격 × 90% - 선순위채권 등
예를 들어 주택가격이 5억원이고 선순위채권이 없다고 가정하면 90%는 4억5천만원입니다.
전세보증금이 4억원이라면 이 범위 안에 들어옵니다.
반대로 이번 사례처럼 주택가격이 3억8천만원이라면 선순위채권을 제외하고 단순 계산해도 3억4,200만원입니다.
전세보증금 4억원이 이 금액을 넘어갑니다.
선순위 근저당 등이 있다면 실제 보증 가능 범위는 더 줄어들 수 있습니다.
결국 전세계약 전에 확인할 것
HUG 반환보증은 실제 보증 신청 시점이 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날 이후입니다.
그때는 이미 잔금을 지급한 뒤입니다.
전세보증금 : 4억원
은행 담보감정 : 5억6,900만원
HUG 예비감정 : 약 3억8천만원
HUG 기준 단순 계산 : 약 3억4,200만원
이의신청 : 불수용
정식감정을 진행하면 얼마가 나올지는 아직 알 수 없습니다.
은행 감정가인 5억6,900만원에 가까워진다고 미리 단정할 수도 없고, 예비감정가 3억8천만원이 그대로 확정된다고 볼 수도 없습니다.
그래서 반환보증 가입을 조건으로 전세계약을 한다면 잔금까지 모두 지급하고 나서 처음 확인하기보다는 계약 단계에서 HUG가 인정할 수 있는 주택가격과 내 전세보증금이 보증 가능한 범위인지 미리 확인해볼 필요가 있습니다.
전세보증보험 가입을 조건으로 계약한다면
은행 감정가보다 HUG가 인정하는 주택가격을 먼저 확인해야 합니다.
※ 이 글은 실제 전세계약 진행 과정에서 확인한 사례와 HUG 공개자료를 바탕으로 작성했습니다. 주택 유형, 선순위채권, 신청 시점 등에 따라 보증 가능 여부와 주택가격 산정방법은 달라질 수 있으므로 실제 계약에서는 HUG의 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
참고자료
· 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 안내
· 주택도시보증공사(HUG) 인정감정평가 관련 안내
· 주택도시보증공사(HUG) 감정평가 절차 개선 안내
· HUG 인정감정평가 신청 및 취소 현황 관련 보도자료
· 실제 은행 담보 감정평가서