집주인에게 월세에서 가장 신경 쓰이는 것 중 하나는 월세 연체와 공실입니다.
반대로 전세 세입자에게 가장 큰 걱정은 결국 하나입니다.
“계약이 끝났을 때 내 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을까?”
그런데 최근 HUG 주택도시보증공사가 이 두 문제를 함께 줄이기 위한 ‘전월세 안심신탁’을 내놨습니다.
처음에는 전세보증금반환보증과 비슷한 제도인가 싶었는데, 자세히 찾아보니 돈이 움직이는 구조 자체가 달랐습니다.
HUG 전월세 안심신탁이란?
기존 전세계약은 보통 다음과 같습니다.
임차인이 집주인에게 전세보증금을 지급하고, 계약이 끝나면 집주인이 다시 보증금을 반환합니다.
전월세 안심신탁은 이 구조가 다릅니다.
임차인이 보증금을 HUG 측에 예치하면, 예치금을 투자·운용하고 여기에서 발생하는 수익을 임대인에게 매월 약정수익으로 지급하는 구조입니다.
계약 종료 시에는 임차인의 보증금 역시 HUG를 통해 반환됩니다.
월세 100만원 받는 집주인이라면?
이 제도를 보면서 가장 궁금했던 부분입니다.
현재 월세 100만원을 받는 집주인이라고 가정해보겠습니다.
= 연간 1,200만원
HUG는 임대인에게 지급되는 약정수익을 연 4~5% 수준으로 안내하고 있습니다.
그렇다면 연간 1,200만원 정도의 수익을 얻으려면 전세금이 어느 정도여야 할까요?
| 약정수익률 가정 | 연 1,200만원에 필요한 전세금 |
|---|---|
| 연 4.0% | 3억원 |
| 연 4.5% | 약 2억6,700만원 |
| 연 5.0% | 2억4,000만원 |
※ 위 계산은 제도 이해를 돕기 위한 단순 비교입니다. 실제 적용되는 약정수익률과 지급조건은 모집공고 및 개별 계약조건을 확인해야 합니다.
임대인에게 좋은 점은?
가장 먼저 생각할 수 있는 장점은 월세 연체 부담입니다.
일반 월세처럼 매달 임차인에게 월세를 받아야 하는 방식이 아니라 HUG와 체결한 약정에 따라 수익을 지급받는 구조이기 때문입니다.
임차인 매칭 지원도 받을 수 있어 공실 관리 측면에서도 기존 월세와 차이가 있습니다.
하지만 중요한 단점도 있습니다.
전세보증금 목돈을 집주인이 직접 받는 구조가 아닙니다.
기존 전세처럼 보증금을 받아 대출을 상환하거나 다른 용도로 활용하려는 임대인이라면 반드시 따져봐야 할 부분입니다.
임차인에게 좋은 점은?
임차인 입장에서 가장 눈에 띄는 부분은 전세보증금을 집주인이 아닌 HUG에 예치한다는 점입니다.
기존 전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 반환하지 못했을 때 보증기관의 보증책임이 작동하는 방식입니다.
반면 전월세 안심신탁은 애초에 임차인의 보증금이 임대인에게 직접 전달되는 기존 전세계약과 구조가 다릅니다.
전세사고가 발생한 뒤 대응하는 것보다 보증금의 흐름 자체를 다르게 설계했다는 점이 가장 큰 특징입니다.
다만 임차인이 원한다고 모든 주택에서 이용할 수 있는 것은 아닙니다. 임대인이 사업에 참여해야 하고 해당 주택 역시 사업 요건을 충족해야 합니다.
임대인·임차인 장단점 비교
| 구분 | 장점 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 임대인 |
매월 약정수익 월세 연체 부담 감소 임차인 매칭 지원 |
보증금 목돈 직접 사용 불가 기존 월세와 수익 비교 필요 |
| 임차인 |
보증금을 HUG에 예치 보증금 반환 안정성 강화 |
참여 가능한 주택 확인 임대인의 참여 필요 |
전월세 안심신탁 가입은 의무일까?
의무가 아닙니다.
임대인과 임차인이 희망할 경우 참여하는 방식입니다. 따라서 앞으로 모든 전세계약의 보증금을 HUG에 의무적으로 맡겨야 하는 제도는 아닙니다.
전세보증보험과 무엇이 다를까?
둘은 비슷해 보이지만 핵심 구조가 다릅니다.
전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 대비하는 ‘보증’의 성격이 강합니다.
전월세 안심신탁은 계약 단계부터 전세보증금을 HUG 측에 예치하는 구조라는 것이 가장 큰 차이입니다.
신청은 어디서 하나?
전월세 안심신탁 참여와 관련된 내용은 HUG 안심전세포털에서 확인할 수 있습니다.
현재 임대인 신청, 안심신탁 매물 안내, 임차인 정보등록 등의 메뉴가 마련돼 있습니다.
구체적인 신청절차와 준비서류는 실제 신청 과정과 함께 별도의 글에서 다시 정리해보겠습니다.
잘 정착했으면 하는 제도
처음에는 또 하나의 복잡한 부동산 제도가 생긴 건가 싶었습니다.
하지만 자세히 살펴보니 잘 활용된다면 임대인과 임차인 모두에게 장점이 많은 구조로 보입니다.
HUG가 안전장치를 만들고, 공인중개사는 현장에서 제도를 설명하고 연결하고, 임대인은 안정적인 수익을 얻고, 임차인은 보증금 걱정을 덜 수 있다면 꽤 괜찮은 그림입니다.
특히 공인중개사가 월세 매물을 접수할 때 기존 월세수익과 안심신탁 예상수익을 비교해 하나의 선택지로 안내한다면 제도가 시장에 자리 잡는 데도 도움이 될 것 같습니다.
많은 사람들이 제도를 제대로 알고 이용하면서 전세시장의 새로운 선택지로 잘 정착했으면 좋겠습니다.