제주에서 재건축이 가장 많이 진행된 단지 가운데 하나가 이도주공 2·3단지입니다.
기존 건물 철거 단계까지 사업이 진행됐고, 2026년에는 실제 공사를 위한 감리자 모집공고도 나왔습니다.
그런데 이 단지를 알아보다 보면 숫자가 꽤 복잡합니다.
기존 39㎡ 감정평가액은 5억원대인데 최근 실거래가는 3억원대이고, 84㎡를 배정받는 일부 매물에는 추가분담금이 5억원 넘게 표시돼 있습니다.
여기에 관리처분 당시 일반분양가격은 3.3㎡당 약 3,200만원 수준으로 계획됐습니다.
그래서 이번 글에서는 단순히 재건축이 어디까지 진행됐는지가 아니라, 실제 매수자 입장에서 봐야 할 숫자를 중심으로 정리해보겠습니다.
특히 기존 39.72㎡를 기준으로 신축 84㎡를 받는 구조에서 어떤 돈을 봐야 하는지까지 계산해보겠습니다.
이도주공 2·3단지 재건축 사업개요
먼저 현재까지 확인되는 사업 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 위치 | 제주시 이도이동 777번지 일원 |
| 기존 규모 | 약 760세대 |
| 재건축 규모 | 867세대 |
| 동수 | 13개동 |
| 층수 | 지하 3층~지상 14층 |
| 시공사 | 현대건설 |
| 관리처분인가 | 2024년 4월 |
| 공고상 공사기간 | 2026.9.1 ~ 2029.6.15 |
| 총공사비 | 4,123억9,038만원 |
| 일반분양 계획 | 102세대 |
2026년 감리자 모집공고까지 나온 만큼 초기 재건축 단지와는 상황이 상당히 다릅니다.
이제는 “재건축이 될까?”를 따지는 단계보다는 사업비와 분담금, 향후 신축가치를 계산해야 하는 단계에 가깝습니다.
39.72㎡ 실거래가는 어떻게 움직였나
전용 39.72㎡의 실제 거래가격을 보면 이 단지의 변화를 가장 쉽게 이해할 수 있습니다.
2022년 3~4월에는 6억2,000만원, 6억3,000만원, 6억3,800만원 등 6억원대 거래가 이어졌습니다.
반면 2025년에는 대부분 3억원대 거래가 이어졌고, 2026년 5월 확인되는 거래가격은 3억7,000만원입니다.
↓
2026년 5월 3억7,000만원
차이 2억6,800만원
약 42% 하락
흥미로운 점은 가격이 이렇게 내려오는 동안 재건축 사업은 오히려 앞으로 진행됐다는 것입니다.
재건축이 진행됐는데 왜 가격은 떨어졌을까
재건축 초기에는 미래 신축아파트에 대한 기대가 먼저 가격에 반영되는 경우가 있습니다.
하지만 사업이 진행되면 그동안 정확히 알기 어려웠던 것들이 하나씩 숫자로 바뀝니다.
기존 아파트 감정평가액이 나오고,
조합원 분양가격이 나오고,
공사비가 구체화되고,
추가분담금도 계산됩니다.
결국 매수자는 더 이상 “재건축되면 새 아파트를 받는다.” 만 보고 살 수 없습니다.
이제는 “새 아파트 한 채를 받기 위해 총 얼마가 필요한가?” 를 계산할 수 있기 때문입니다.
기존 39㎡의 감정평가액은 얼마였나
2022년 공개된 종전자산 감정평가 결과를 보면 기존 전용 39㎡는 평균 5억2천만원대, 46~47㎡는 평균 6억원대로 평가됐습니다.
여기서 많이 헷갈리는 부분이 있습니다.
현재 39.72㎡ 실거래가가 3억원대라고 해서 감정평가액과의 차액을 받는 것이 아닙니다.
반대로 과거 6억원 넘게 주고 매수했다고 해서 재건축에서 그만큼을 더 인정해주는 것도 아닙니다.
재건축에서는 기존 토지와 건물의 평가를 기초로 권리가액을 계산하고, 새로 받을 아파트의 조합원 분양가격과 비교해 추가부담이 발생합니다.
추가분담금은 어떻게 계산될까
구조 자체는 생각보다 간단합니다.
= 추가로 부담해야 할 금액
실제 계산에는 비례율과 사업비 정산 등 여러 요소가 들어가지만, 매수자가 구조를 이해할 때는 이렇게 생각하면 쉽습니다.
이도주공 2·3단지는 2024년 4월 관리처분계획 인가를 받았습니다.
당시 공개된 추가분담금은 대략
전용 84㎡ : 5억원대 초반
전용 116㎡ : 8억원대 중반
물론 기존 평형과 대지지분, 권리가액, 새로 배정받는 평형 등에 따라 조합원별 금액은 달라집니다.
39.72㎡에서 신축 84㎡를 받는 실제 매물 사례
현재 공개된 매물 가운데 기존 39.72㎡에서 신축 84㎡를 배정받는 것으로 안내된 사례가 있습니다.
| 항목 | 금액·내용 |
|---|---|
| 기존 전용면적 | 39.72㎡ |
| 대지지분 | 52.64㎡ |
| 권리가액 | 5억2,490만원 |
| 배정 신축 | 전용 84㎡ |
| 추가분담금 | 5억3,680만6,012원 |
| 권리가액 + 분담금 | 약 10억6,171만원 |
이 사례만 놓고 보면 재건축 사업상 약 10억6천만원 규모의 신축 84㎡를 배정받는 구조로 볼 수 있습니다.
다만 여기서 아주 중요한 부분이 있습니다.
현재 매수자가 매매대금에 5억3,680만원을 그대로 더 내면 된다는 의미는 아닙니다.
기존 소유자가 이미 납부한 분담금이 있다면 매매 과정에서 정산해야 하고, 실제 승계하게 되는 미납 분담금도 별도로 확인해야 합니다.
그렇다면 지금 3억7천만원에 사면 총 9억원 정도일까?
우선 단순 계산부터 해보겠습니다.
= 약 9억681만원
숫자만 보면 약 9억원입니다.
하지만 실제 투자금 계산은 이렇게 단순하지 않습니다.
매도인이 이미 납부한 분담금의 정산 여부가 있고, 취득 관련 비용과 금융비용도 있습니다. 향후 사업비가 변동될 가능성도 고려해야 합니다.
따라서 현재 3억7천만원이라는 실거래가격만 보고 “신축 84㎡를 9억원에 사는 것”이라고 단정하면 안 됩니다.
반대로 권리가액 5억2,490만원과 추가분담금 5억3,681만원을 합친 10억6천만원을 현재 매수자가 전부 부담한다고 보는 것도 정확하지 않습니다.
매매가격
+ 기납부 분담금 정산
+ 앞으로 납부할 잔여분담금
+ 취득 관련 비용·금융비용
특히 입주권 매물을 볼 때는 현재까지 납부한 분담금과 앞으로 납부할 분담금을 구분해서 확인하는 것이 중요합니다.
공사비는 509만원에서 719만원으로 올랐습니다
분담금이 커진 배경을 보려면 공사비도 봐야 합니다.
현대건설이 시공사로 선정된 2020년 당시 알려진 공사비는 3.3㎡당 509만원 수준이었습니다.
2023년에는 3.3㎡당 719만원 수준으로 공사비 증액이 제시됐습니다.
단순 비교하면 약 42% 상승입니다.
그리고 2026년 감리자 모집공고에 표시된 총공사비는 4,123억9,038만원입니다.
공사비 상승은 재건축 조합의 전체 사업비를 키우고, 결국 조합원의 부담을 결정하는 중요한 요소가 됩니다.
일반분양가는 얼마로 계획됐을까
이 부분도 앞으로 중요하게 봐야 합니다.
관리처분계획 당시 공개된 내용에서는 조합원 평균 분양가격이 3.3㎡당 약 3,000만원, 일반분양가격은 이보다 약 6% 높은 3.3㎡당 약 3,200만원 수준으로 계획됐습니다.
전체 867세대 가운데 계획된 일반분양 물량은 102세대입니다.
평당 3,200만원은 실제 일반분양이 시작되면서 확정된 최종 분양가격이 아닙니다.
관리처분계획 당시 제시된 가격 수준입니다.
실제 일반분양가격은 분양 시점의 시장 상황과 관련 절차를 거치면서 달라질 수 있습니다.
따라서 현재는 “일반분양가가 평당 3,200만원으로 확정됐다”가 아니라 “관리처분 당시 평당 약 3,200만원 수준으로 계획됐다”고 보는 것이 맞습니다.
2022년 6억3,800만원에 산 사람과 지금의 차이
다시 처음의 실거래가격으로 돌아가 보겠습니다.
같은 39.72㎡를
2022년에는 6억3,800만원,
2026년에는 3억7,000만원에 거래했습니다.
차이는 2억6,800만원입니다.
재건축 사업에서 인정하는 권리가액이 같다고 가정하면 비싸게 매수했다고 해서 그 차액을 조합에서 보전해주는 구조가 아닙니다.
결국 과거 높은 가격에 매입한 사람은 미래 신축아파트에 대한 기대를 기존 아파트 매매가격에 더 많이 지불한 것으로 볼 수 있습니다.
반면 현재 매수자는 기존 주택가격은 낮아졌지만 과거보다 훨씬 구체화된 분담금과 사업비를 보고 판단할 수 있습니다.
이것이 2022년과 지금의 가장 큰 차이입니다.
그래서 지금 이도주공이 싼 걸까?
여기서는 단순히 3억7천만원이라는 숫자만 보면 답이 나오지 않습니다.
결국 봐야 할 것은 2029년 완공될 신축아파트의 가치입니다.
만약 이도동에 들어서는 현대건설 867세대 신축 전용 84㎡가 입주 시점에 10억원을 넘는 가치를 인정받는다면 지금의 기존 주택가격은 다르게 평가할 수 있습니다.
반대로 제주 아파트시장에서 전용 84㎡ 10억원대가 부담스러운 가격이라면 이야기가 달라집니다.
특히 앞으로 실제 책정될 일반분양가격도 중요합니다.
관리처분 당시 계획된 일반분양가격은 3.3㎡당 약 3,200만원.
이 가격이 실제 분양 시점에 어떻게 결정되고, 제주 수요자들이 어느 가격까지 받아들이느냐가 사업을 바라보는 중요한 기준이 될 수 있습니다.
현재 매입가격과 앞으로 들어갈 돈을 합쳐 신축 한 채를 확보하는 데 실제 얼마가 필요한지.
그리고 완공 후 그 아파트가 제주에서 얼마의 가치를 가질지.
결국 이 두 숫자를 비교해야 합니다.
재건축은 사업이 진행될수록 기대가 숫자로 바뀝니다.
이도주공 역시 지금은 기대만 보고 접근하기보다 매매가격·권리가액·기납부분담금·잔여분담금·향후 신축가치를 같이 계산해야 할 단계입니다.
2029년 이도동 867세대 신축 대단지.
전용 84㎡ 10억원대.
제주 시장이 이 가격을 어떻게 평가할지 지켜볼 만합니다.
※ 본문에 언급된 분담금과 분양가격은 관리처분계획 당시 공개된 내용과 공개 매물 정보를 바탕으로 정리한 것으로, 향후 사업비 변경 및 정산, 실제 일반분양 시점 등에 따라 달라질 수 있습니다. 재건축 입주권 매수 시에는 조합을 통해 권리가액, 기납부분담금, 잔여분담금 및 승계 조건을 개별적으로 확인해야 합니다.