주택 매매를 진행하다 보면 임대차계약서에 적힌 만료일을 기준으로 매수인의 입주 시기를 정하는 경우가 많습니다.
그런데 계약서에 적힌 날짜만 확인했다가는 예상하지 못한 문제가 생길 수 있습니다.
최근 실제 상담에서도 비슷한 상황이 있었습니다.
임대인이 아파트를 1년 연세 계약으로 임대하고 있었는데, 사정이 생겨 집을 매도하게 됐습니다.
마침 매수자도 나타났고, 매수 목적은 투자용이 아니라 본인이 직접 들어가 살기 위한 실거주였습니다.
그런데 기존 임차인은 계약서에 적힌 1년이 끝난 뒤에도 계속 살기를 원했습니다.
여기서 이런 의문이 생깁니다.
계약기간도 끝났고 새 집주인도 직접 들어가 살아야 하는데, 임차인에게 나가달라고 하면 되는 것 아닐까요?
이 문제를 판단하려면 실거주보다 먼저 1년으로 작성한 주택임대차계약의 기간부터 살펴봐야 합니다.
Q. 1년 계약이면 정말 1년 뒤 끝나는 건가요?
임차인이 계속 거주하기를 원한다면 그렇지 않을 수 있습니다.
주택임대차보호법에서는 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 주택임대차의 기간을 2년으로 봅니다.
따라서 계약서에 임대차기간을 1년으로 작성했더라도 임차인은 최초 2년의 임대차기간을 주장할 수 있습니다.
예를 들어 2026년 3월 1일부터 2027년 2월 28일까지 1년으로 계약했다면, 임차인이 계속 거주하기를 원하는 경우 2028년 2월 말까지의 임대차기간을 주장할 수 있다는 의미입니다.
Q. 그렇다면 1년으로 계약한 것은 의미가 없나요?
그렇지는 않습니다.
여기서 임대인과 임차인의 입장이 달라집니다.
임대인이 계약서에 적힌 1년을 근거로 임차인에게 무조건 퇴거를 요구할 수 있는 것은 아닙니다.
하지만 임차인은 자신이 약정한 1년의 계약기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다.
즉 임차인이 “저는 계약한 1년만 살고 나가겠습니다.” 라고 하는 것은 가능합니다.
2년이라는 기간은 임차인을 보호하기 위한 규정이기 때문입니다.
Q. 임대인이 직접 들어가 산다면 달라질까요?
실거주한다고 해서 최초 임대차기간이 짧아지는 것은 아닙니다.
임대인 본인이나 법에서 정한 가족의 실제 거주는 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 될 수 있습니다.
하지만 이것은 계약갱신을 거절할 수 있는 사유이지, 이미 임차인에게 보장되는 최초 임대차기간을 중간에 단축시키는 사유는 아닙니다.
따라서 1년 계약서를 작성했더라도 임차인이 최초 2년의 기간을 주장한다면 단순히 임대인의 실거주를 이유로 1년 시점에 바로 퇴거를 요구하기는 어렵습니다.
Q. 집이 팔리고 새 매수인이 실거주한다면요?
이번 상담에서 가장 중요한 부분입니다.
새로 집을 산 사람이 실제로 들어가 살아야 한다고 해도 기존 임차인이 주장할 수 있는 최초 임대차기간이 없어지는 것은 아닙니다.
즉 1년 연세 계약의 만료시점에 맞춰 집을 매수하고 바로 입주할 계획이었다고 하더라도, 임차인이 법에서 보호하는 기간을 주장한다면 입주 시기가 예상과 달라질 수 있습니다.
그래서 임차인이 거주하고 있는 주택을 실거주 목적으로 매수할 때는 계약서에 적힌 만료일만 보고 입주 날짜를 결정해서는 안 됩니다.
Q. 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 언제 봐야 하나요?
기준이 되는 것은 계약서에 적힌 1년의 만료일이 아니라 최초로 보호되는 2년의 임대차기간이 끝나는 시점입니다.
그 시점에서 임차인이 계약갱신을 요구한다면 임대인은 실제 거주 등 법에서 정한 사유가 있을 경우 갱신을 거절할 수 있습니다.
이때 갱신요구와 갱신거절 여부를 판단하는 중요한 기간은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
Q. 그러면 1년 계약 후 갱신청구권을 써서 1년을 더 사는 건가요?
아닙니다.
1년 계약 후 임차인이 2년까지 거주하는 것은 계약갱신청구권으로 1년을 추가하는 것이 아닙니다.
처음부터 주택임대차보호법에 따라 최초 2년의 임대차기간을 주장하는 것입니다.
따라서 이 단계에서는 아직 계약갱신청구권을 사용한 것이 아닙니다.
Q. 그럼 1년 계약도 결국 2+2가 가능한 건가요?
구조만 놓고 보면 그렇게 이해할 수 있습니다.
먼저 최초 2년의 임대차기간이 있고, 그 기간이 끝나는 시점에 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 갱신되는 임대차기간은 다시 2년입니다.
다만 무조건 4년 거주가 보장된다는 의미는 아닙니다.
갱신 단계에서는 임대인의 실제 거주 등 법에서 정한 갱신거절 사유가 있다면 계약갱신이 거절될 수 있습니다.
그래서 정확하게는 최초 2년 + 계약갱신청구권 행사 시 2년으로 이해하는 것이 좋습니다.
Q. 임차인이 1년만 살고 나가겠다고 하면요?
가능합니다.
임차인은 처음 약정한 1년의 계약기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다.
결국 같은 1년 계약이라도 임대인과 임차인이 주장할 수 있는 내용에는 차이가 있습니다.
임대인 : “1년 계약이 끝났으니 나가주세요.” → 제한될 수 있음
임차인 : “1년 계약이 끝났으니 나가겠습니다.” → 가능
Q. 1년이 지나면 묵시적 갱신이 된 건가요?
1년이 지났다는 이유만으로 바로 묵시적 갱신이라고 판단해서는 안 됩니다.
임차인이 법에서 보호하는 임대차기간을 주장하고 있다면 계약서에 적힌 1년의 만료일과 법적으로 보는 임대차 종료시점이 다를 수 있기 때문입니다.
따라서 묵시적 갱신 여부도 실제 임대차기간이 언제 종료되는지를 먼저 확인한 뒤 판단해야 합니다.
Q. 제주에서 흔한 연세 계약도 같은가요?
주거용 주택이라면 기본 원칙은 같습니다.
월세는 차임을 매달 지급하고, 연세는 일정 기간의 차임을 한 번에 지급한다는 차이가 있을 뿐입니다.
차임 지급방식이 월세인지 연세인지에 따라 주택임대차보호법상 임대차기간이 달라지는 것은 아닙니다.
결국 계약서의 '만료일'만 보면 안 됩니다
1년 월세나 연세 계약에서 가장 주의할 부분은 계약서에 1년이라고 적혀 있으니 당연히 1년 뒤 끝난다고 생각하는 것입니다.
특히 임차인이 거주하고 있는 주택을 매매하면서 매수인이 실거주할 예정이라면 더욱 그렇습니다.
계약서상 만료일뿐 아니라 임차인이 법적으로 언제까지 거주할 수 있는지까지 확인해야 매도인과 매수인 모두 입주 시기를 잘못 판단하는 일을 피할 수 있습니다.
주택임대차에서는 계약서에 적힌 날짜 하나보다 그 날짜에 어떤 법적 효력이 있는지를 함께 보는 것이 중요합니다.
※ 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 주택을 기준으로 정리한 내용입니다. 구체적인 계약 내용과 특약, 실제 사용용도 등에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.